Aquesta setmana volem compartir amb els lectors la Consulta Vinculant número CV0356-2025, del 5 de desembre del 2025, del Departament de Tributs i de Fronteres (en endavant, DTF), en relació amb l’aplicació del recàrrec especial sobre els guanys especulatius en les transmissions de béns immobles situats a Andorra.
Una societat andorrana va adquirir un terreny el juny del 2020. Entre els anys 2020 i 2024 es va dur a terme la construcció de tres habitatges, finalitzant-se les obres durant el 2024.
El novembre de 2024 es va obtenir el certificat de revalorització d’aquests habitatges. Durant l’exercici 2026, està prevista la venda d’una de les unitats immobiliàries.
Segons la Llei 5/2025, de 6 de març, anomenada “Llei per al creixement sostenible i el dret a l’habitatge”, el recàrrec per especulació immobiliària s’aplica sobre la base obtinguda, en funció del temps transcorregut entre la data d’adquisició i la data de transmissió, amb els percentatges següents: (i) menys de dos anys: 10%, entre dos i cinc anys: 5%, més de cinc anys: 0%, menys de dos anys: 5%, en el cas de Promoció per obra nova
La qüestió que es planteja és a quina data fa referència la Llei quan indica “Data d’adquisició” en el cas exposat. En concret, la data d’adquisició del terreny, la data de finalització de l’obra o la data de valor actualitzat de l’immoble.
El DTF determina que, en relació amb la vostra qüestió relacionada amb l’aplicació del recàrrec especial en les transmissions de béns immobles, la disposició addicional segona de la Llei 95/2010, del 29 de desembre, introduïda per la Llei 5/2023, del 19 de gener, i modificada per la Llei 5/2025, del 6 de març, preveu el següent:
“Disposició addicional segona. Recàrrec especial sobre els guanys especulatius en les transmissions de béns immobles situats al Principat d’Andorra
1. Els obligats tributaris que obtinguin guanys de capital de caràcter especulatiu, derivats de la transmissió de béns immobles situats al Principat d’Andorra, estan sotmesos al recàrrec especial previst en aquesta disposició addicional. Als efectes d’aquesta disposició, s’assimilen a les transmissions de béns immobles situats al Principat d’Andorra els actes esmentats a les lletres a), b), c) i d) de l’apartat 1 de l’article 45 bis.
2. Es consideren guanys de capital de caràcter especulatiu els derivats de les transmissions esmentades a l’apartat anterior, quan procedeixin de les transmissions de béns o drets efectuades abans d’haver transcorregut un període mínim de cinc anys des de la data de l’adquisició per l’obligat tributari.
3. El recàrrec especial es calcula aplicant el tipus sobre l’import del guany de capital establert en funció del període transcorregut des de la data d’adquisició, determinat d’acord amb les regles previstes en aquesta Llei.
Si el període transcorregut entre la data de la transmissió i la d’adquisició és inferior a dos anys, el tipus a aplicar és el 10%. Si aquest període és igual o superior a dos anys i inferior a cinc anys, el tipus que s’ha d’aplicar és del 5%.
No obstant això, en el cas de promocions immobiliàries de nova construcció, únicament estaran sotmesos al recàrrec especial els guanys quan procedeixin de les transmissions de béns o drets efectuades abans d’haver transcorregut un període mínim de dos anys des de la data de l’adquisició per l’obligat tributari. En aquest cas, el tipus que s’ha d’aplicar és del 5%.
4. El recàrrec especial es merita en el moment en què es produeix la transmissió dels béns als quals es refereix l’apartat 1.
5. Els obligats tributaris han de liquidar el recàrrec especial i ingressar l’import al ministeri encarregat de les finances, d’acord amb el procediment previst als articles 45 bis i 45 ter, en els terminis i les condicions que s’estableixen reglamentàriament.
6. El recàrrec especial previst en aquesta disposició addicional té la consideració de quota de l’impost sobre societats.”
De conformitat amb el tercer paràgraf de l’apartat 3 d’aquesta disposició, considerant que la consultant va adquirir el terreny el mes de juny del 2020 per efectuar una nova construcció i que la transmissió d’un dels immobles construïts s’efectuarà durant l’any 2026, el període transcorregut des de l’adquisició del terreny fins al moment de la transmissió és superior a dos anys i, per tant, en el cas exposat no s’aplicarà el recàrrec especial.
