El Govern espanyol de Pedro Sánchez mitjançant la promulgació del Reial Decret llei 8/2020, del 17 de març, de mesures urgents extraordinàries per fer front a l’impacte econòmic i social de la Covid-19 ha establert una moratòria en les hipoteques del primer habitatge i amb caràcter prorrogable per assegurar la protecció dels deutors hipotecaris en situació de vulnerabilitat. Un canvi normatiu summament encertat, encara que segurament resultarà insuficient a curt termini. Sens dubte aquesta mesura és essencial per a les persones que hagin vist dràsticament els seus ingressos per haver estat aconseguits pel contagi del coronavirus, que estiguin en situació d’atur o que siguin empresaris i professionals autònoms que s’hagin quedat sense feina i perdut la seva font d’ingressos per culpa del confinament a què estem subjectes.
El Reial Decret llei adopta una mesura de caràcter urgent adreçada a assegurar la protecció dels deutors hipotecaris en situació de vulnerabilitat després de l’aprovació del Reial Decret 463/2020, del 14 de març, pel qual es declara l’estat d’alarma per a la gestió de la situació de crisi sanitària ocasionada per la Covid-19. Per això és d’especial importància garantir el dret a l’habitatge als deutors hipotecaris en situació d’especial vulnerabilitat que vegin reduir els seus ingressos a conseqüència de la crisi sanitària de la Covid-19. Anteriorment, el Reial Decret 1975/2008, del 28 de novembre, sobre les mesures urgents a adoptar en matèria econòmica, fiscal, d’ocupació i d’accés a l’habitatge; el Reial decret llei 6/2012, del 9 de març, de mesures urgents de protecció de deutors hipotecaris sense recursos; i la Llei 1/2013, del 14 de maig, de mesures per reforçar la protecció als deutors hipotecaris, reestructuració de deute i lloguer social, recentment modificada pel Reial decret llei 6/2020, del 10 de març, pel qual s’adopten determinades mesures urgents en l’àmbit econòmic i per a la protecció de la salut pública; ja havien establert mesures de protecció als deutors hipotecaris.
L’experiència acumulada després de la crisi financera de 2008 va aconsellar al Govern de Pedro Sánchez ampliar significativament la protecció a aquest col·lectiu perquè puguin accedir a una moratòria en el pagament de les seves hipoteques i evitar la pèrdua dels seus habitatges. Addicionalment, aquesta mesura també pot beneficiar a les entitats de crèdit en la mesura que ajuda a contenir la morositat en una situació extraordinària, com l’actual.
El Reial Decret llei 8/2020, del 17 de març, de mesures urgents extraordinàries per fer front a l’impacte econòmic i social de la Covid-19 estableix en diversos articles les condicions objectives i subjectives perquè els prestataris puguin acollir-se a la moratòria en el pagament de les quotes hipotecàries. Aquests preceptes legals estan establerts en l’article 7. Moratòria de deute hipotecari per a l’adquisició d’habitatge habitual, article 8. Àmbit d’aplicació de la moratòria de deute hipotecari per a l’adquisició d’habitatge habitual, Article 9. Definició de la situació de vulnerabilitat econòmica, article 10. Fiadors, avaladors i hipotecants no deutors, article 11. Acreditació de les condicions subjectives, article 12. Sol·licitud de moratòria sobre els deutes hipotecàries immobiliàries, article 13. Concessió de la moratòria, article 14. Efectes de la moratòria, i article 15. Inaplicació d’interessos moratoris.
Val la pena recordar que l’any passat a Espanya va entrar vigor la Llei reguladora dels contractes de crèdit immobiliari (en endavant, LCCI), que s’aplica des de llavors als nous contractes de crèdit hipotecari; Llei que transposa a l’ordenament jurídic espanyol la Directiva 2014/17 / UE, que regula el règim de protecció al client i estableix les normes de transparència i de conducta en els contractes de crèdit per a l’adquisició de béns immobles d’ús residencial. A més, aquesta norma conté altres disposicions no específicament previstes en la normativa europea que reforcen addicionalment a Espanya la protecció dels prestataris en diferents aspectes.
L’LCCI regula també el venciment anticipat en cas de morositat per part del prestatari de la hipoteca, que és el dret que té l’entitat de crèdits prestador a donar per acabat el contracte en cas que el prestatari deixi de pagar un determinat nombre de quotes del préstec, com a pas previ a l’execució de la garantia. Concretament, l’LCCI estableix que, perquè el prestador pugui exercir aquest dret, les quotes impagades han de superar el 3% del capital concedit o 12 quotes mensuals, si es produeix durant la primera meitat de la vida del préstec, i el 7% del capital concedit o 15 quotes mensuals, si ocorre durant la segona meitat. A més, s’exigeix, que el prestador hagi requerit el pagament pendent al prestatari i li hagi concedit, almenys, un mes per complir. Val la pena assenyalar que aquesta regulació s’aplicarà no només als nous contractes emparats per la LCCI, sinó també a les hipoteques vives que tinguessin clàusules de venciment anticipat per impagament de les quotes.
Cal tenir en compte, que el nombre de quotes impagades necessàries per arribar a acumular un 3% o un 7%, respectivament, del capital concedit que fa que l’entitat prestadora pugui procedir al venciment anticipat depèn del tipus d’interès i del termini de vida residual de la hipoteca, i de la part del préstec amortitzada. En la majoria dels casos, aquest nombre és clarament superior a les tres quotes mensuals que habitualment recollien sota l’anterior norma les clàusules de les hipoteques com a requisit per al venciment anticipat. Per tant, la vigent regulació del venciment anticipat per impagament de les quotes porta generalment al fet que hi hagi un major nombre de quotes vençudes i impagades perquè l’entitat de crèdit procedeixi a exercir una acció de reclamació hipotecària davant els tribunals.
Ara bé, ni el legislador espanyol ni el Parlament Europeu van poder preveure una catàstrofe sanitària com la que estem travessant per culpa de la Covid-19 i de les seves terribles conseqüències per a les economies familiars dels ciutadans pel que no van incloure en la llei un article que pogués pal·liar l’impagament de les quotes hipotecàries per causes sobrevingudes i de força major, com és una epidèmia que provoca un cataclisme en les economies domèstiques.
Cal fer notar que la quota de reemborsament de la hipoteca suposa per a la majoria de les famílies espanyoles un elevat percentatge de la seva renda bruta mensual. La quota hipotecària mensual mitjana suposa de mitjana el 30% del sou brut dels espanyols, encara que en algunes comunitats autònomes aquest percentatge s’eleva al 42%. Així mateix, en moltes llars la quota arriba al 50% i fins i tot el 70% dels seus ingressos mensuals, el que suposa una elevada càrrega per a les famílies espanyoles, ja que moltes estan sobreendeutades.
Davant d’un possible impagament de les quotes de la hipoteca, el Dret ha previst des de fa segles l’institut jurídic del ‘Rebus sic stantibus’. Aquest brocard llatí pot traduir-se com «estant així les coses». En l’àmbit jurídic, constitueix un principi de dret segons el qual tot contracte porta inclòs de manera tàcita una clàusula sobreentesa, en virtut de la qual s’entén que les clàusules establertes en l’acord contractual ho són tenint en compte les circumstàncies concurrents en el moment de la seva signatura, això és el d’«estant així les coses»; de manera que qualsevol alteració substancial de les circumstàncies originals pot donar lloc a la modificació d’aquelles estipulacions. Per tant, en cas que un prestatari per culpa d’una epidèmia perd el seu treball i els seus ingressos, es converteixi en insolvent sobrevingut molt al seu pesar i no pugui fer front a les seves obligacions, el Dret ha de proporcionar la protecció jurisdiccional que li correspongui.
