Segurament, la decisió més rendible econòmicament és la tercera. Allargar l’estada a casa dels pares fins que la biologia faci la seva feina i puguem passar el testimoni als nostres descendents. De fet, les noves generacions semblen haver comprès aquesta estratègia millor que ningú, dilatant l’emancipació amb una destresa que faria enrojolar qualsevol assessor financer. No obstant això, com que la dignitat i la convivència solen tenir un preu, ens centrarem en les dues opcions que realment estan sobre la taula: comprar o llogar.
Feia cua al supermercat quan vaig escoltar una conversa que em va cridar l’atenció. Un home gran parlava amb un jove que, pel to familiar, vaig deduir que era el seu net. “Mira, jo, quan era jove, em vaig esforçar per comprar la meva primera casa. Després vaig poder comprar-ne una altra. I ara valen molt més del que vaig pagar per elles. Si hagués llogat, no tindria res”, deia amb la confiança de qui creu haver desxifrat el codi de l’èxit financer. El jove assentia, encara que en la seva expressió es dibuixava el dubte de qui s’enfronta a un mercat immobiliari molt diferent al del seu avi. L’etern debat entre comprar i llogar està ple de paranys emocionals, biaixos cognitius i càlculs simplistes. Hi ha qui creu que comprar és sempre l’opció més intel·ligent i qui, en un afany de modernitat o flexibilitat, defensa el lloguer com la solució més adequada. La realitat és més complexa. I, com en tota decisió financera, la resposta correcta no és universal, sinó particular.
Sovint caiem en l’error de reduir la decisió a una simple comparació entre la quota de la hipoteca i el lloguer mensual. Aquest càlcul bàsic ignora aspectes fonamentals com els costos addicionals de l’habitatge, entre els quals el manteniment, els impostos, les assegurances i les derrames imprevistes. Tampoc considera les pujades del lloguer, que en molts casos són imprevisibles, ni l’efecte de la inflació sobre el deute, cosa que implica que un préstec, per exemple, de 100.000 euros avui no pesarà el mateix d’aquí a 30 anys. A més, s’omet el cost d’oportunitat, és a dir, el què podries fer amb els diners que destinaries a l’entrada de l’habitatge si no compressis.
Per a alguns, la compra d’un habitatge no és tant una inversió com una disciplina d’estalvi. Hi ha persones que, si no fos per l’obligació de pagar la hipoteca, gastarien tots els seus diners sense construir un patrimoni. Per a ells, comprar és una decisió de disciplina forçada, no perquè el seu habitatge sigui un gran negoci, sinó perquè, d’una altra manera, es veurien atrapats en un cicle de despesa sense estalvi.
El meu repte ara és mostrar com el temps transforma xifres que, encara que semblen estàtiques, en realitat són més dinàmiques del que podríem pensar. Farem supòsits senzills; segurament hi ha més coses a considerar i el cas de cada persona serà diferent. En última instància, ens servirà com una aproximació.
Suposem un habitatge de 500.000 euros, una hipoteca del 80% i una inflació del 2%. Tot i que la inflació no és lineal, per fer alguns càlculs senzills ens servirà assumir una constant del 2% anual. El deute adquirit és de 400.000 euros. Aïllant aquesta xifra per a una inflació del 2%, en 25 anys aquests 400.000 euros equivaldrien a menys de 250.000 euros, o, vist d’una altra manera, necessitaries més de 650.000 euros per comprar el mateix que avui adquireixes per 400.000 euros. En termes reals, el deute es deprecia amb el temps, mentre que el valor de l’habitatge, aplicant una apreciació del 2% anual, arribaria a més de 800.000 euros en 25 anys. Per tenir una referència, en termes de lloguer una renda mensual de 1.000 euros amb una inflació del 2% anual pujaria a més de 1.600 euros en 25 anys.
Tanmateix, en l’adquisició d’un habitatge hi ha altres factors a considerar, com la plusvàlua a l’hora de vendre i els costos associats a la compra. A Andorra, per exemple, els costos afegits a la compra d’un habitatge voregen el 5%. És a dir, compres un habitatge i ja parteixes amb una pèrdua inicial del 5% aproximadament.
Després d’haver-nos posat el barret de compradors, veiem què podem fer si decidim llogar i posar a treballar la potencial entrada del pis. De la mateixa manera que en la situació anterior, hi haurà més coses que es podrien considerar, però simplificarem els càlculs.
Pensem en la inversió dels 100.000 euros inicials (20% d’entrada que hauries de pagar en l’habitatge de 500.000 euros), que realment serien 125.000 euros considerant els costos associats a la compra (aproximadament el 5% que comentava abans que cal pagar sobre el preu del contracte). La gran pregunta és: quina rendibilitat anual necessitaríem obtenir perquè ens compensi viure de lloguer? O, vist d’una altra manera, quina rendibilitat anual som capaços d’obtenir d’aquests 125.000 euros?
Si aconseguim un 10% de rendibilitat, obtindríem aproximadament 12.500 euros anuals, suficients per cobrir el lloguer en alguns casos. Recordem que suposem que el lloguer augmenta amb la inflació del 2%, mentre que els 12.500 euros anuals de rendibilitat sobre els 125.000 euros són constants. Però aquí és on l’estratègia comença a prendre un gir interessant. Suposadament, si podem assumir la quota de la hipoteca, en teoria també podríem pagar el lloguer sense necessitat de tocar els 12.500 euros anuals generats per la nostra inversió. Ara bé, si aquests 12.500 euros es reinverteixen any rere any juntament amb el capital inicial, en un escenari ideal amb una rendibilitat mitjana del 10% durant 25 anys (una xifra propera a la rendibilitat històrica del S&P 500), al final del període tindríem més d’1,3 milions d’euros. És a dir, no només estaríem cobrint el lloguer, sinó acumulant un capital substancial a llarg termini.
Aquestes reflexions no pretenen dictar una resposta definitiva, sinó convidar a pensar més enllà de la comparació entre el preu del lloguer i la quota de la hipoteca. El més important és dormir tranquil. Si la hipoteca et preocupa o viure de lloguer et genera incertesa, la teva resposta no està en els números.
Al final, més enllà dels càlculs financers, hi ha preguntes que tothom s’hauria de fer abans de decidir: realment em puc permetre comprar o estic forçant les meves finances? Com està el mercat immobiliari a la meva zona? És una bombolla o una oportunitat? Quant de temps penso viure en aquest habitatge? On rendeix millor els meus diners, en una casa o en una altra inversió? Valoro més l’estabilitat de ser propietari o la flexibilitat de poder canviar d’habitatge fàcilment?
Perquè, al final, la millor decisió no és només financera, sinó també personal.
