Aquesta setmana volem compartir amb els lectors la Consulta Vinculant número CV0320-2024 del Departament de Tributs i de Fronteres (en endavant, DTF), del 16 de juliol del 2024, en relació amb l’aplicació de l’exempció per l’adquisició de béns immobles per desenvolupar-hi una activitat mercantil, professional, comercial o industrial per part de la persona jurídica adquirent.
La Societat A (d’ara endavant, «l’Adquirent») és una societat constituïda d’acord amb la legislació del Principat d’Andorra, i degudament inscrita al Registre de Societats del Govern d’Andorra. Les participacions que formen el capital social de l’Adquirent són propietat de dues persones físiques no residents al Principat d’Andorra, en la mateixa proporció del 50% de les participacions (d’ara endavant, «els Inversors» o «els Socis»).
Els Inversors també són propietaris, en la mateixa proporció del 50%, de les participacions constitutives del capital social de la societat andorrana B (d’ara endavant la societat explotadora), degudament inscrita al Registre de Societats del Govern d’Andorra.
Els Inversors, en representació de l’Adquirent i de l’Explotadora, estan negociant l’adquisició d’un bé immoble situat al territori del Principat d’Andorra. L’Immoble en qüestió serà destinat a establiment hoteler. En aquest punt cal afegir que el dit immoble ja ha estat utilitzat com a hotel amb anterioritat, i la seva distribució i estructura es troba actualment capacitada per desenvolupar l’activitat d’establiment hoteler. Per tant, no es tracta en cap cas d’un immoble destinat a ús residencial o d’habitatge.
Tanmateix, per arribar a l’escenari exposat, els Socis plantegen l’execució de les següents dues operacions: (i) l’adquisició de l’Immoble per part de l’Adquirent, amb la finalitat de llogar-lo a l’Explotadora i (ii) l’explotació de l’Immoble dedicat a l’activitat hotelera i hoteleria per part de l’Explotadora.
El motiu de l’estructura plantejada en què una societat adquireix el bé immoble (això és, l’Adquirent) i l’altra societat explota el bé immoble dedicant-lo a l’activitat hotelera i hoteleria (això és, l’Explotadora) és el motiu econòmic raonable de la separació de riscos entre el negoci hoteler i la titularitat del bé immoble. Aquesta estructura és una pràctica molt habitual pels Inversors en altres negocis d’inversió hotelera realitzats arreu del món.
En aquest context, l’Adquirent i Explotadora es qüestionen la possibilitat d’aplicar l’exempció de l’Impost sobre la Inversió Estrangera Immobiliària al Principat d’Andorra sobre l’adquisició de l’Immoble, per motiu de la seva utilització en el desenvolupament d’una activitat econòmica de caràcter mercantil o comercial, com és l’activitat d’explotació hotelera.
El DTF estableix que amb relació a les qüestions sobre la possibilitat que l’adquisició del bé immoble adquirit per la societat Consultant participada per persones no residents pugui estar exempta de l’Impost sobre la Inversió Estrangera Immobiliària al Principat d’Andorra, i tenint en compte que la societat consultant està íntegrament participada per persones que no són residents a Andorra, l’adquisició de l’immoble que efectuarà la consultant estarà subjecta a l’impost i l’obligat tributari serà la mateixa consultant que actua com adquirent.
Altrament, la Llei de l’Impost estableix una sèrie d’operacions que estan exemptes quan es compleixen unes determinades circumstàncies.
“Article 4. Exempcions
Estan exemptes de l’impost:
[…]
g) Les adquisicions de béns immobles o de drets reals d’ús sobre aquests, concessions, participació en societats o altres persones jurídiques que disposin de drets reals sobre aquests immobles, per part de persones físiques no residents o residents amb menys de tres anys de residència o de persones jurídiques no residents, per desenvolupar-hi una activitat mercantil, professional, comercial o industrial per part de la persona física o jurídica adquirent, sempre que es compleixin cumulativament totes les següents condicions:
i) Que l’activitat sigui distinta de la promoció immobiliària o la compravenda de béns immobles;
ii) que la propietat dels immobles o la titularitat dels drets reals o la participació en societats o altres persones jurídiques es mantingui durant un termini mínim de deu anys; i
iii) que no es tracti d’immobles inicialment destinats a ús residencial o d’habitatge segons l’autorització de la llicència de construcció del Comú corresponent, en quin cas queden subjectes a l’impost.
iv) que la inversió vagi lligada a la creació de llocs de treball.
En cas que la propietat de l’immoble, la titularitat del dret real o la participació no es mantingui durant el termini mínim fixat en aquest apartat, l’operació quedarà subjecta a l’impost que es liquidarà al tipus previst a l’article 8.1.a).i).”
En aquest sentit, i segons es desprèn de la informació proporcionada, la societat adquirent de l’immoble el llogarà a una altra societat, que serà qui l’explotarà com a establiment hoteler.
Tenint en compte que una de les condicions, entre altres, és que l’adquirent desenvolupi mitjançant l’immoble adquirit una activitat mercantil, que la societat adquirent de l’immoble llogarà a una altra societat, que serà qui l’explotarà, i que les normes tributàries s’han d’aplicar segons els seus termes estrictes sense admetre analogia, en el cas exposat no serà aplicable l’exempció prevista a l’article 4.g.
