El mercat immobiliari comença a recuperar-se. Després de cinc llargs anys de caigudes, l’oferta real s’ha ajustat entre un 40% i un 60%, i en aquests nivells ja existeix demanda. La conclusió és que en els últims 12 mesos s’han creuat cada vegada més operacions.
Cicle Immobiliari
Històricament els cicles immobiliaris (expansió, equilibri, declivi i absorció) complets solen tenir una durada aproximada de 10 anys. Les fases dels cicles són relativament fàcils d’identificar i solen ser bastant estables o, almenys, bastant més que les dels mercats financers.
Les característiques d’aquest últim cicle (2002-2014) han vingut alimentades per una ingent quantitat de crèdit procedent de les entitats bancàries, que ha desembocat en un període alcista molt llarg i amb un pendent molt pronunciat. Aquest fet ha desencadenat un període de correcció proporcional a la pujada.
Des de finals del 2015 hi ha una clara demanda de les zones prime d’Andorra. Actualment estem veient com a part de l’estoc de les zones secundàries s’està absorbint (via preu o via reforma de l’actiu). I finalment creiem que en 2017 tornarà la demanda de terrenys per a noves promocions, que s’ajustin a la realitat de la demanda (pisos més grans i amb millors qualitats).
Nova demanda
Una de les claus en la recuperació del mercat immobiliari és la demanda de nous residents d’alt poder adquisitiu, que prenen com a nova residència Andorra. Aquesta tipologia de clients sol buscar unitats residencials de luxe, a les zones més destacades, que li aportin la seguretat, els serveis i la tranquil·litat que han vingut a buscar al principat d’Andorra.
D’altra banda, la demanda local també està creixent, degut principalment a que el bancs han tornat a obrir l’aixeta del crèdit, això sí, de manera prudent.
Inversió
L’escassa oferta de producte en lloguer juntament amb la baixada de preus de compra generen un nínxol de mercat per als inversors.
A la fi del 2007, les rendibilitats per lloguer estaven entre el 1% i el 2%, clarament afectades per l’alt preu dels actius. En l’actualitat, plantejar-se una inversió pot ser molt més rendible. Per a un inversor que no vulgui involucrar-se massa en la inversió es poden aconseguir rendibilitats entre el 4-5%.
Per aquells que siguin més agressius i es plantegin comprar actius en pitjors condicions amb majors descomptes, les tornades anuals poden arribar fins al 7%, això sí, mitjançant una gestió activa (reformes, mobiliari…).
Sens dubte, la inversió en actius immobiliaris amb aquests nivells de rendibilitat i risc suposa una alternativa interessant, quant a volatilitat i diversificació, als tradicionals mercats financers.
Compra vs lloguer
Per a la compra d’un immoble de 150.000 €, una vegada estalviat el 20% que ens demana l’entitat bancària, amb un diferencial de 2% i un termini de 25 anys, la quota mensual és de 550 €.
L’import de lloguer s’ha tornat lleugerament superior al de la quota del préstec hipotecari, la qual cosa fa una difícil elecció entre ser propietari d’un habitatge o arrendar-la.
Malgrat tot, la discussió entre les dues opcions és molt més complexa que comparar dues xifres econòmiques, i respon més a una filosofia de vida i a la casuística de cada usuari
Conclusions
Molta gent pregunta, és el moment de comprar a Andorra? La resposta és sí. Els baixíssims preus de repercussió dels actius, els tipus d’interès al 0% i la fase inicial d’un cicle alcista, són les raons perquè la resposta sigui tan clara. Afegiríem més raons subjectives, que és la qualitat de vida que té Andorra respecte a altres llocs, de valor incalculable.
Sens dubte, el cicle expansiu que estem començant no serà tan llarg ni tan pronunciat com l’anterior, però estem segurs que els que es decideixin a comprar ara tindran una revaloració de l’actiu en els propers anys.
ALAN BURZACO és Director Actius Immobiliaris d’Andbank
