Ara fa uns dies es va celebrar la 9a edició del Simposi Internacional de Màrqueting d’Andorra, en el qual, sota l’ocurrent eslògan d’Hola Ad.eu, emulant el «Sí» o el «No», es varen tractar els reptes i oportunitats que podien derivar pels diferents sectors del país de l’Acord d’associació amb la UE. I és clar, entre els temes importants hi havia el de l’habitatge, en quina taula rodona vaig tenir l’honor de participar. El resum del meu plantejament l’exposo a continuació.
La primera qüestió tractada va ser el diagnòstic d’un sector, el de l’habitatge, absolutament tensionat a causa d’una major demanda que oferta al mercat; oferta que, a més, esdevé inapropiada i inaccessible per a una part important de la població, la qual no té el poder adquisitiu suficient; i el fet que una part de la població sobreviu mercès a les pròrrogues forçoses de contractes de lloguer vençuts fa anys, però que finalitzen teòricament el 2027.
La segona qüestió era tractar d’identificar els factors que havien contribuït a tal situació, començant per la falta de previsió a escala de la necessitat creixent d’habitatge, quan el 2012 es va apostar per l’obertura econòmica; l’arribada massiva de nous residents i inversors estrangers amb un poder adquisitiu suficient per pagar lloguers més alts i que, alhora, ha estimulat el desenvolupament majoritari de promocions de luxe destinades als compradors esmentats i inabastables per a la classe mitjana/baixa del país; i és clar, provocant l’arribada d’especuladors immobiliaris que ha influït clarament en l’augment dels preus.
La tercera qüestió tractada serien les solucions aportades per Govern; històricament, pròrrogues forçoses de contractes vençuts més limitació en l’increment de les rendes; més recentment, creació d’un Impost a l’inversor estranger entre el 3% i el 10%, i finalment, el projecte de Llei Òmnibus, el qual inclou una major limitació de l’adquisició d’immobles a inversors forans o residents de menys de tres anys, i afegeix la cessió obligatòria d’ús de pisos buits o la limitació d’autoritzacions d’allotjaments turístics.
A tot això s’hi afegeix una incertesa respecte a quan es portarà a terme el referèndum, tot i que vista la situació de crispació que vivim potser encara serà bo que tardi un temps, doncs entenc que la població no està encara preparada ni per al referèndum ni per a l’Acord. Abans cal resoldre el problema de l’habitatge, per poder entrar en un debat serer, net, transparent, rigorós i propici per ponderar adequadament els indubtables avantatges del futur Acord, així com les renúncies o limitacions que també comporta.
Ara bé, respecte al tema de l’evolució del sector immobiliari enfront dels possibles efectes de l’Acord d’associació, cal dir que en els darrers 12 anys (2012-2024) sense ell, Andorra ha fet una evolució i ha tingut un creixement econòmic important, en part mercès al desenvolupament del sector immobiliari, combinat amb l’atractiu com a jurisdicció, especialment en l’àmbit fiscal. Res fa pensar que a curt termini Andorra perdi l’esmentat atractiu, especialment perquè les condicions de vida als països del nostre entorn són molt pitjors i el Principat, a més, pel que fa a les tensions del mercat, pot acordar i aplicar mesures restrictives encaminades a dosificar adequadament l’arribada de nous residents i inversors. Però i aleshores, el tema de l’Acord amb la UE?
Jo penso sincerament que Andorra ha negociat un bon acord, especialment pel que fa a la lliure circulació de persones, la qual estarà sotmesa a un sistema de quotes similar a l’actual, amb alguna concessió respecte al tema antecedents penals, però mantenint igualment el control de fronteres quedant-se fora de Schengen, i no incorporant-se a l’espai duaner per conservar el diferencial de preus mercès al 4’5% d’IGI enfront del que seria obligatori del 15% i que perjudicaria notablement el comerç del país.
A més, les oportunitats de l’Acord són importants també pel sector immobiliari, encara que caldrà una guia i molta pedagogia per a un perfecte i òptim aprofitament de les oportunitats d’establiment als diferents Estats del Mercat Únic, sigui per desenvolupar o participar en projectes, o per participar en concursos públics, o per diversificar fins i tot els projectes de comercialització. Afegim-hi com oportunitat també l’arribada de noves empreses internacionals europees per desenvolupar projectes de valor afegit, de noves entitats financeres que ajudin a millorar l’oferta de serveis, el desenvolupament de projectes de formació i educació o d’alt rendiment esportiu, amb el reconeixement automàtic de títols emesos a Andorra i que permetin exercir a tot el Mercat Únic. O els programes Erasmus tant per estudiar, treballar o en programes mixtos esports-estudi, l’aprofitament dels diferents programes europeus com el Next Generation o l’Horizon Europe, i a les Xarxes Europees com Eurocities i altres, vàlides per aplicar programes i trobar les millors solucions a escala pública per resoldre els problemes dels ciutadans com ara el de l’habitatge o la manca de poder adquisitiu.
En aquest sentit, cal concloure que, previ a tot el tema UE, l’evolució i consolidació futura d’Andorra depèn en gran manera de trobar de forma eficaç una solució definitiva al problema de l’habitatge i mitigar el problema del poder adquisitiu de la població andorrana. I per això cal una anàlisi i estudi aprofundit de les necessitats reals d’habitatge per part de la població actual, especialment per l’efecte 2027. Identificada la necessitat concreta, cal implementar una estratègia de col·laboració real publicoprivada i generalitzada al país, on totes les parròquies, identificada la necessitat individual de cadascuna, posarien a disposició terreny públic a cost «zero» per tal que la iniciativa privada pogués desenvolupar projectes d’habitatge en condicions de lloguer o venda o llarg ús, assumibles per la població identificada com a sensible a aquesta necessitat.
De les solucions n’hem parlat en altres articles, però a modus de recordatori tenim: les Àrees Residencials Estratègiques, unitats de vida, ressorts amb instal·lacions d’alt nivell, amb un cost de terreny zero, construcció ràpida i amb sistemes prefabricats d’alta qualitat, un cost més econòmic, i amb contractes de lloguer amb opció de compra. O, per exemple, les Cooperatives d’habitatges amb sol públic, finançament bancari garantit per Govern, promoció per privats usuaris finals coordinats i pagament de lloguer i dret d’ús a 40, 50 o 60 anys. O, fins i tot, la incentivació de la construcció i promoció d’habitatges a privats per generar lloguer a preu assumible per la via de la cessió urbanística reconvertida.
