Com anunciava en el meu article anterior, malgrat ser un ciutadà de bona fe que es creu allò que els mandataris del país proposen, i que, per tant, faig confiança al missatge de final d’any del nostre Cap en el sentit de promoure pel 2025 una reflexió col·lectiva, de tota la població, de la que en derivi, afegeixo jo, l’empoderament real del ciutadà, ens calia un “missatge concloent i esperançador per a la ciutadania” basat en un pla, el que conceptualment nomeno un “Social Business Plan”, que hauria de consistir en el desenvolupament d’una estratègia encaminada a potenciar el progrés social i econòmic i posant-li xifres. Es tractaria d’un pla elaborat entre “tots” i que anés més enllà d’una legislatura -perquè no un període rodó, però significatiu: 2025-2050-, i descrivís amb tot detall, com i quan necessitem que creixi la nostra economia i com ha d’afectar el nostre poder adquisitiu, com reforçarem i fiançarem el coneixement, la formació, el progrés intel·lectual i social i quina incidència tindrà en el nostre benestar i en el de les generacions futures, i finalment, com preservarem els nostres valors culturals, la nostra identitat i el nostre entorn natural, tot i el més que necessari creixement.
Comencem pel tema “habitatge”. La veritat és que el tema no és broma i la situació en l’àmbit de mercat immobiliari s’agreuja cada cop més. Veiem aquests dies que un reconegut portal immobiliari situa el preu mitjà del lloguer a tot el país en 2.832 euros amb un increment del 17% respecte al preu mitjà de fa tres mesos i el mateix passa amb el preu de compra. A escala de disponibilitat, el portal analitzat parla d’una minsa oferta de només 60 pisos de lloguer disponibles i això sí, 1.266 de compra, però a un preu mitjà prohibitiu. Fa uns mesos la disponibilitat era major, per tant, el problema creix i creix i sembla que no hi ha forma d’aturar-lo. Bé, de fet, només és una dada i està mancada del rigor que aportaria un estudi ben fet de la situació real del mercat immobiliari, però és indubtable que contribueix a generar alarma social. D’aquí la necessitat de disposar d’aquest estudi que inclogui estadístiques tan importants com la indicada.
Una altra dada important i que he destacat ja abans en diversos mitjans de comunicació. Aquest és un exercici teòric, basat això sí en dades reals. Imaginem una població andorrana de 86.000 persones. Imaginem igualment que el 66% d’aquestes persones viu de lloguer, és a dir, 56.200 persones aproximadament. Arrodonint, i a partir de la població corresponent a cada parròquia, tindríem que Canillo té 3.800 persones aproximadament que viuen de lloguer, Encamp 8.600, Ordino 3.600, La Massana 7.700, Andorra la Vella 16.000, Sant Julià de Lòria 6.500 i Escaldes-Engordany 10.000. Imaginem igualment que el ràtio d’ocupants per pis fos de 2,5 persones, la qual cosa significa que els pisos llogats en total ascendirien a 22.480. Ara imaginem-nos que entre 2021 i 2024 s’han ocupat amb nous contractes un total de 1.000 pisos per any, és a dir uns 4.000 pisos, i que entre 2016 i 2020 se’n van llogar 2.000 més. Per tant, si als 22.480 pisos llogats, li restem els més nous, 6.000 aproximadament, ens trobem almenys amb 16.480 pisos amb contractes vençuts i que s’han anat prorrogant forçosament i que al 2.027 els contractes estaran vençuts si les pròrrogues també fineixen. Això equival a una població potencial afectada de 41.200 ciutadans. Si partim de la base de què 6.480 d’aquests pisos seran renegociats i renovats mercès a la bona predisposició dels propietaris, ens situem en una necessitat real d’habitatges el 2027 de 10.000 unitats, que sortiran al mercat a preu actual i que no seran accessibles per la major part de la nostra ciutadania, 25.000 en concret. Si ara projectem per parròquies aquesta necessitat diríem que Canillo l’hi caldrà 676 habitatges lliures, Encamp 1.531, Ordino 641, La Massana 1.370, Andorra la Vella 2.846, Sant Julià de Lòria 1.156 i Escaldes-Engordany 1.780.
Aquesta projecció està mancada de la precisió desitjable i només es basa en dades molt aproximades, però el més important és que és aquesta la dada que el nostre SBP ha de concretar, perquè només amb una dada així, ben treballada, es pot després planificar l’estratègia a continuar durant els anys vinents. Però atenció, que potser la situació no és tan greu! Si per exemple, Andorra la Vella, la capital, necessitarà 2.846 habitatges a disposició, com s’ho faran Comú i Govern per a resoldre aquest tema entre 2025 i 2027? Són 213.450 m² construïbles o construïts, a una mitjana de 75 m² per habitatge. Queda clar que és absolutament inviable construir 750.000 m² nous. Altrament, hi ha una dada força significativa. El fet anteriorment descrit, comportaria que restessin habitatges lliures al mercat per a 25.000 nous residents, fet que resulta poc probable que s’ocupin en els anys que venen, i més si es prenen algunes mesures dissuasives, la qual cosa vol dir que, ni més ni menys, podria molt bé ser que el mercat posés a disposició molts d’aquests habitatges lliures i que al haver-n’hi un excedent, molts dels mateixos fossin ocupats a preus més raonables per alguns dels 25.000 ciutadans afectats i, per tant, la necessitat no fos tan gran. Conclusió, si s’aplica una política raonablement liberalista i no intervencionista, que prioritzi la llibertat de mercat, arribarem a la conclusió que el 2027 hi haurà un excedent de pisos disponibles superior a la demanda dels nous residents i que aquesta entrada massiva d’habitatge al mercat provocarà una baixada general dels preus dels lloguers. No per sempre, però si per sortir de pas l’any 2027 i durant 3, 4 o 5 anys màxim, doncs no oblidem que Andorra encara estarà de moda i essent tremendament competitiva i atractiva per la inversió exterior i els nous residents. Ara bé, avui, en 2025, encara hi ha temps més que suficient per planificar una estratègia a més llarg termini que prevegi un creixement sostenible del parc immobiliari de lloguer i sobretot, que sigui capaç de garantir una correlació entre el preu que finalment assoleixi i el poder adquisitiu de la ciutadania.
El nostre particular SBP del Observatori Marca Andorra només ha fet que començar. Hi ha molt més a reflexionar, començant pel que entenem per Societat Civil i qui la compon, ja que si l’hem d’implicar de veritat, caldrà tenir-la clarament identificada. En parlarem segur i d’una multiplicitat de temes que afecten a aquesta projecció 2025-2050 que és clau pel desenvolupament futur del nostre país i que ens han dit que anem a treballar entre tots aquest any. Veurem si és veritat! Continuarà …
