Antoni Pol i Solé Arquitecte

Tots els problemes acostumen a tenir diverses solucions i evidentment la qualitat d’aquestes depèn del seu grau d’efectivitat, de la possibilitat d’aplicació i de l’oportunitat de les mateixes.

I per a ser efectives, les de mig i llarg termini, certament, cal que s’adrecin a la font que les genera.

De l’anàlisi, feta en els dos anteriors articles, del problema i de la necessitat de l’habitatge de primera residència i, concretament, de lloguer a preu assequible, se n’extreuen diverses conclusions.

La principal és que el mercat immobiliari andorrà, de producció d’habitatge de primera residència, te unes característiques que, deixat a la lliure concurrència, han conduït i condueixen a unes contradiccions estructurals irresolubles.

Així l’oferta, que per principi cerca el negoci i per tant el màxim guany econòmic, ha convertit l’habitatge en un bé de consum i de canvi, un simple producte econòmic, mentre que per a la demanda, contradictòriament, tenint en compte el que marca la nostra Constitució és un dret que hauria de ser satisfet de manera digna i assequible, és a dir tenint en compte a l’habitatge de primera residència com a un bé d’ús per als nacionals i residents i no un mer bé econòmic

Igualment, l’oferta, o la producció majoritària d’habitatge col·lectiu, va adreçada gairebé només a la segona residència o ús turístic quedant marginal la producció d’habitatge col·lectiu de primera residència, quan suposa el 70% de la demanda o necessitat.

També quan l’oferta es canalitza, en gairebé la seva totalitat, a través del mercat de compra-venda, que ha de reconvertir-se a primera residència o de lloguer de manera indirecta, després de cercar primer un major rendiment econòmic i deixant més del 60% de la demanda o necessitat real en segon pla.

I, sobretot, quan l’oferta és petita quantitativament per les dimensions del país i la limitació de sòl de propietat privada, només el 6% del territori, ha de satisfer una demanda que amb l’obertura econòmica s’està adreçant a tot el món i no té cap limitació o és, podem dir, il·limitada, comparativament.
Finalment cal considerar, cosa que normativament encara no es fa, que si  volem la preservació de l’entorn natural i la qualitat paisatgística, així com un creixement sostenible, cal limitar les intervencions possibles del sector immobiliari, no només qualitativament, si no i principalment quantitativament.
I que l’oferta  no pot sobrepassar la disponibilitat a futur dels recursos naturals d’aigua potable, d’energia, del tractament de les aigües residuals i d’altres serveis bàsics i necessaris, fet que sembla hauria de ser evident però que respecte al qual encara no es disposa del coneixement suficient, ni de la gestió pública adequada, ja que davant una demanda global l’oferta dels serveis i infraestructures es fragmentada i parcial i no està unida i per tant no té capacitat de resposta unitària i per tant més eficient.
Per a intentar assolir l’equilibri entre l’oferta i la demanda en la generació dels nous habitatges destinats a la primera residència cal posar en relació numèrica a les dues parts, en primer lloc i que hi hagi una regulació dels preus de lloguer, en segon lloc, que estiguin relacionats amb la qualitat i l’emplaçament del bé i alhora producte.
Es poden plantejar diversos escenaris però donat que la Constitució garanteix l’accés digne a l’habitatge i a la vista de la no capacitat i impossibilitat demostrada del mercat de resoldre tot sol el problema cal establir unes regles generals mínimes, però capaces de garantir la producció d’habitatges de primera residència, de propietat i de lloguer, amb realisme i pragmatisme, implicant als agents que es troben en la base del problema i tenen capacitat  per a solucionar-lo.
Es tracta doncs de produir, almenys, si el 70% de tots els habitatges són els estimats destinats a primera residència, ocupats per nacionals i residents i d’aquests els estimats destinats a lloguer són també el 70%, un 49% (50% arrodonint) del total dels habitatges fets nous cada any que han de ser els que cal posar al mercat per a equilibrar la demanda amb l’oferta, a nivell dels habitatges de lloguer.
Quins són però els agents responsables o situats a l’inici de la cadena, que generen la necessitat però alhora tenen la capacitat de poder aconseguir aquest equilibri ?.
Són dos de clars i que cal que assumeixin el seu rol de participació en la presència al mercat d’aquest tipus d’habitatges, en el 25% cadascun.
Primer, tots els agents econòmics que amb la seva activitat generen creixement o desenvolupament, és a dir tots els contractants del país que disposen d’assalariats, siguin privats o públics (Govern i Comuns inclosos).
Aquests han de contribuir, com a mínim, a raó del 25% dels assalariats que tenen; és a dir per cada 10 treballadors han de justificar la seva contribució amb 2,5 habitatges (sense la fracció queden en 2) o dit altrament cada 4 assalariats han de justificar la reserva d’un habitatge concret i determinat de lloguer al mercat immobiliari; amb tres possibilitats, primera de propietat del contractant, segona de propietat d’un tercer, justificat via certificat de cessió a tal efecte i tercera, sense justificació de propietat, per via d’un pagament d’una taxa anual a pagar a l’Institut de l’Habitatge equivalent al preu mitjà del lloguer mensual al país fixat pel Govern.
Segon, tots els promotors d’habitatges, siguin de la classe o destinació que siguin aquests darrers, i fan negoci amb la seva concepció, construcció i venda, llevat de les excepcions que estableixi Govern.
La seva contribució serà  igualment del 25% però, en aquest cas, de les unitats d’habitatge i igualment de cada quatre que es promoguin, una almenys la destinaran només  a us de lloguer i no segona residència o ús turístic o altre, tot i que poden ser venudes i comprades.
Els preus de lloguer, per a fer els habitatges de lloguer accessibles, els fixarà Govern i estaran en consonància amb la qualitat de la promoció.

Pel que fa als pisos destinats a lloguer o ús propi existents i autoritzats com a tals, en el seu dia, han de fixar-se la seva destinació a períodes mínims de 15 anys per a garantir la seva disponibilitat en el mercat i poder assolir estabilitzar l’oferta amb la demanda durant períodes raonables.

Per a tots ells es crearà un Registre d’habitatges de lloguer per a diferenciar-los convenientment de la resta.

Cal establir també noves tipologies d’habitatges de primera residència i us de lloguer adaptades a l’evolució dels costums dels darrers anys.

Pel que fa als habitatges que puguin donar sortida a les necessitats als diferents col·lectius vulnerables de la societat andorrana actual, com joves, adults, temporers,  amb discapacitats, amb  risc, etz, aquests seran assumits per les administracions públiques, general i comunals, establint-ne els mínims a promoure prèvia la seva determinació estadística.

Igualment l’accés a l’habitatge de propietat per part dels nacionals i residents que hi vulguin accedir, ha de ser una opció possible i a l’abast en condicions favorables i diferenciades de les establertes pel lliure mercat.

Sense que es deixin d’aplicar totes les solucions ja endegades per a atendre a curt termini el problema de l’accés a l’habitatge de primera residència i de lloguer, més altres que es considerin oportunes, cal ara posar l’accent de manera decidida en la producció d’aquest tipus d’habitatge, la necessitat del qual és el majoritària, dins la societat andorrana i reconduir el problema de manera eficient, a mig i llarg termini.