Antoni Pol i Solé Arquitecte

L’obligat canvi del model econòmic d’Andorra, concretament l’obertura econòmica endegada decididament i jurídicament en els darrers vint anys, és un més dels elements característics de la Nova Andorra, iniciada el 1993.

Aquesta nova fase però, com no podia ser altrament i sempre acostuma a passar quan es produeixen aquests canvis, ha posat en relleu certes contradiccions inherents a la incorporació d’un nou sistema, ja sigui per la simple aplicació del canvi o ja sigui per la tipologia intrínseca del nou sistema. I per resoldre aquestes contradiccions, per tal de poder assolir un funcionament òptim del nou model, calen intervencions singulars afegides des de fora del marc del nou sistema.

La problemàtica de l’accés a l’habitatge, al nostre país, constitueix clarament una d’aquestes contradiccions. Voler per un costat el desenvolupament econòmic amb un creixement il·limitat a través de l’economia i els serveis, cosa que requereix mà d’obra i en conseqüència l’increment de població assalariada a partir de la immigració i per un altre fomentar la inversió estrangera mundial, oberta també al sector del luxe, a partir de l’atractiu fiscal i la qualitat residencial d’Andorra, disposant d’un territori minúscul i limitat, amb una qualitat natural fràgil, sensible, vulnerable i fàcilment degradable, suposa almenys una doble contradicció. La primera, que el mateix desenvolupament, deixat al control del lliure mercat, posa en risc de fallida per col·lapse, a l’objectiu mateix de desenvolupament, en no ser sostenible. La segona, pel que fa a l’accés directe a l’habitatge de primera residència per la majoria de la població, consistent en què, tot i que es produeixen més habitatges que mai, l’oferta d’habitatge de lloguer a preus assequibles a la majoria de la població està descendint i és incapaç de satisfer la demanda, donat que es troba confrontat als habitatges de segona residència, als habitatges de lloguer de luxe, als habitatges de lloguer per a rendes altes, als lloguers especulatius, als de fons d’inversió, als apartaments turístics i altres.

Contradiccions que es manifesten també en trobar-se confrontat l’habitatge com a bé d’ús, contemplat en la Constitució, a l’habitatge, considerat avui pel mercat, com un bé de canvi i per tant un bé econòmic qualsevol. I alhora l’actuar en dues escales impossibles de reconciliar, la d’una oferta petita territorial limitada oberta a una gran demanda internacional il·limitada.

Es tracta doncs d’un problema de competitivitat econòmica i per tant el mercat, que prima l’economia, és incapaç de resoldre sol i només ho intentarà, marginalment, quan hi hagi un interès econòmic, que hi serà quan es produeixi una crisi de producte, quantitativa i qualitativa, moment en el qual, desgraciadament i malgrat augmenti l’oferta, la demanda baixarà. Aquí cal considerar, a més, la petita dimensió del país, la seva fragilitat i no reversibilitat.

I per tant, actuar només quan apareix la crisi, vol dir fer tard, i fer tard vol dir fer-ho malament i no de manera sostenible, és a dir, suavitzant les pujades i baixades, fent les oportunes previsions o acompanyant i corregint a l’avança les pujades i baixades cícliques del creixement.

Els habitatges de lloguer a preu assequible no són competitius ni a nivell quantitatiu, ni a nivell qualitatiu, ni a nivell econòmic, en el marc d’una economia de lliure mercat.

A nivell quantitatiu no només no es produeix habitatge de primera residència suficient sinó que es redueix la seva existència per augment de les rendes en un marc de creixement econòmic i no cal dir amb inflació, o reconversió de l’oferta existent cap a productes més rendibles. Es produeix bàsicament habitatge per a ser venut com a segona residència i d’aquí que la seva producció s’estengui per a tots els punts del territori, indiscriminadament i fora dels nuclis urbans o lluny dels principals equipaments. I en el cas de produir-se habitatge de primera residència aquest hauria de ser de lloguer, a la vista de la demanda, ja que altrament l’accés a l’habitatge de compra és minoritari i es situa històricament entre el 30 i el 40 % i el de lloguer entre el 60 i el 70%. A nivell qualitatiu tampoc es produeix una tipologia per a ús específic i adaptat a les necessitats d’una primera residència si no que es produeix habitatge estàndard per a una segona residència genèrica.

A nivell econòmic el mercat de l’habitatge s’ha disparat a l’alça per l’excés de la demanda sobre l’oferta en primera residència, tant de lloguer com de venda, sobretot per competència directa amb la segona residència i l’habitatge temporal.

El problema de l’accés a l’habitatge per part, no de la demanda exterior o dels inversors o turistes o no residents, si no per part dels residents, passa però per ajustar el coneixement de la realitat i quina és la demanda interior.

Precisada aquesta es podrà satisfer millor les necessitats, podent oferir les tipologies edificades concretes i adequades garantint l’accés a un habitatge digne amb uns preus accessibles per a la població nacional i resident.

L’'Estudi sobre el sector de la construcció' de 1980 (Armengol, Bartumeu, Batlle, Canut i Font), correlacionava l’increment de població amb la producció d’habitatges a raó de tres habitants per habitatge i remarquen com ja el 1969-70 es produeixen més allotjaments que no pas els que correspondrien als increments de la població i ho relacionen amb l’impacte de la legislació apareguda el 1965 que permetia la compra d’un apartament pels estrangers.

Constataven igualment que l’habitatge individual és marginal davant el col·lectiu i com aquest, el col·lectiu, anava augmentant el nombre d’unitats de cada operació passant d’11 habitatges per edifici el 1969-70 a de 20 a 30 unitats el 1977-78.

Entre 1965 i 1978 es produïren entre 700 i 800 allotjaments per any destinats ja principalment a la població no resident.
La tendència a fer operacions amb un nombre d’habitatges elevat, la reducció de la producció d’habitatges de lloguer i la marginalitat dels habitatges unifamiliars s’ha normalitzat amb el pas del temps i són avui una constant.

Les principals novetats en els darrers vint anys són la normalització de l’extensió de les operacions a qualsevol punt del territori i de la inclusió del mercat de luxe que, no afecta i per principi no pot afectar a més d’un 10% del mercat, tot i que està suposant un efecte crida d’augment dels preus arreu.

El 1989 el 'Recull estadístic general de la població d’Andorra' estimava l’existència de 46.166 habitants i 21.627 allotjaments (2,13 habitants per allotjament), dels quals però 3.451 eren de residència secundària i 2.495 eren vacants.

D’aquí s’obté una correlació d’habitants per allotjament de primera residència resultant de 2,94  i un percentatge d’allotjaments de primera residència sobre el total del 72,5%. És del tot necessari fer un nou cens o recull estadístic de la població, 34 anys després.

L’any 1991, el Col·legi Oficial d’Arquitectes d’Andorra presentava l’'Informe sobre la qüestió de l’habitatge al Principat d’Andorra' responent a l’encàrrec fet pel Conseller de Treball i Benestar Social, Antoni Armengol i Aleix, en el qual vaig participar i en la seva conclusió es situa el problema en la «dificultat d’accés a la possessió d’un habitatge» i que «no és una qüestió de manca quantitativa d’habitatges», plantejant diverses solucions.

En un article publicat el 13 de juliol del 2007, en aquest periòdic, exposava que la ràtio de 2,94 havia baixat a 2,45 habitants per allotjament de primera residència. I segur que avui és encara més baix coneixent l’evolució de les famílies i de la natalitat.
En aquest article, que continua sent vàlid, escrivia que «la producció de pisos de lloguer és indirecta i prové del mercat de la compravenda [...] no existeix mercat propi de producció de pisos destinats des del començament a lloguer o a satisfer la demanda interna del 70% de la població. Aquesta manca de producció directa queda perjudicada encara més quan la producció indirecta prové de moments de forta especulació com l’actual, ja que els preus de mercat elevats de les noves cases repercuteixen en unes rendes volgudes que seran altes i creen un desfasament irreconciliable entre la demanda i l’oferta. L’escassetat d’habitatge per al mercat de residents i l’oferta en un mateix mercat que el turístic i el d’inversió fan que els preus no siguin ajustats al nivell econòmic de la demanda interna i que, per tant, s’accentuï l’efecte de l’escassedat que, en aquest cas, podem plantejar com un problema de producció que s’afegeix al problema d’accés».

Si hi afegim la inflació i l’encariment dels materials, per trencament dels estocs i falta de materials després de la pandèmia i la guerra d’Ucraïna, així com la tendència a baixar de la ràtio d’habitants per habitatge, la situació actual d’accés a l’habitatge de lloguer, per manca de producció directa i per encariment de la indirecta, genera unes necessitats cada vegada més grans.