L’accés a l’habitatge, el problema
El problema de l’accés a l’habitatge dins d’Andorra i per tant la manifestació de les primeres tensions en relació al tema, té una data d’inici o arrencada, a nivell legal, quan el mercat de l’habitatge es va obrir a la demanda exterior, o dels no residents. Cosa que es va fer, a més, de per dinamitzar l’economia, per permetre accedir a uns revinguts de capital mínims necessaris als propietaris dels terrenys, amb ús i activitat agrícola i que, fins llavors, no havien pogut participar en la transformació econòmica-comercial del país, per tal que no en quedessin despenjats.
Així, i a través d’un decret del 1955 del Consell General, s’autoritzava els forasters que, sense voler instal·lar-se ni residir d’una manera permanent en el país voldrien passar-hi temporades, a la compra de terrenys per a la construcció de xalets, justificat en un efectiu millorament de les condicions econòmiques del país atraient capitals amb el consegüent benefici, per al comerç i l’economia andorrana d’una manera general.
En vista de l’èxit es va continuar amb el mateix sentit i la tensió va augmentar amb un altre decret del Consell General del 1965 que va permetre que l’estranger, resident o no a les Valls, podrà a adquirir en propietat un pis o apartament, un només per família sense poder ser objecte d’arrendament ni de cessió gratuïta del seu ús, justificat en què sense minvar ni perjudicar en absolut la venda de parcel·les i la construcció de xalets, contribuiria també a valoritzar la propietat immoble a les Valls i a fomentar les construccions, redundant en benefici del país en general.
Una llei del 1983 va modificar l’anterior i va reconèixer l’existència de la cessió a tercers d’aquests habitatges i va permetre dita cessió, notificant-ho degudament al comú corresponent. Altres textos legals que han aportat tensió i repercutit es troben en l’aprovació el 1998 de la llei general d’allotjament turístic, modificada el 2012, i que agafarà el seu protagonisme en els darrers anys. I les lleis d’inversió estrangera del 2008 i 2012 i les seves modificacions que afegiran un nou factor de pressió dins el sector immobiliari, obrint-se totalment a tots els sectors en la segona versió.
Per un altre costat i com a elements legals de distensió es poden citar els següents: l’any 1999 va aparèixer la llei d’arrendaments de finques urbanes; un reglament del 2005 va iniciar una política d’ajuts a l’habitatge de lloguer que durarà fins a l’actualitat i que ha servit per a fer front a moments delicats i sortir del pas; un reglament del 2006 va regular la creació i funcionament d’una Borsa d’Habitatge a Andorra per part de Govern , per a corregir el desequilibri entre la demanda i l’oferta d’habitatge de lloguer, que va tenir poca transcendència; el 2019 la llei de mesures urgents en matèria d’arrendament d’habitatge i per millorar el poder adquisitiu va introduir la pròrroga dels contractes d’arrendament d’habitatge per a residència habitual i permanent, i fins avui. El mateix any es va crear la Taula Nacional de l’Habitatge; el 2020 s’aprovà el reglament d’impostos als habitatges buits, amb pocs efectes; el 2021 es creà l’Institut Nacional de l’Habitatge i la Comissió Nacional de l’Habitatge; finalment, el 2022 la llei d’actuacions urgents en matèria de desenvolupament econòmic i habitatge preveu la compra o lloguer d’habitatges pel Govern.
Com es pot veure en l’acabat d’exposar, hi ha un decalatge de 50 anys entre l’inici del problema i les primeres accions, així com que són diversos els factors que hi incideixen, per separat i alhora conjuntament. L’accés a l’habitatge, al nostre país, durant el segle XX ha estat un tema deixat a la lliure regulació de l’oferta i la demanda, és a dir al lliure mercat, amb diferents moments de tensió sempre coincidents amb els moments de creixement accentuat i per tant ha anat lligat al sector de la construcció en general, que s’ha caracteritzat fins a la data, precisament per haver estat deixat a mercè del lliure mercat i no haver estat conduït, de sofrir uns cicles d’alts i baixos extremats provocant arrencades brusques amb falta de mitjans i ma d’obra i inflació dels preus i aturades de cop provocant acomiadaments i fallides d’empreses i des-estructuració social.
Aquestes situacions de tensió, que han anat creixent i fent-se cada cop més grosses, s’han resolt sense fer-hi res, sigui externalitzant part de la demanda i per tant del problema, a través de l’entorn, o bé una part esperant l’acompliment del cicle complet, es a dir després de la fase de creixement deixar que la fase de crisi redueixi la demanda (pel retorn d’emigrants al seu país per falta de treball).
A causa de la petitesa d’Andorra i a mida que el país s’ha anat obrint més a l’exterior, al mercat global avui totalment globalitzat, l’autoregulació del mercat per l’oferta i la demanda s’ha vist impossible de produir, perquè el territori ha continuat sent com ha estat sempre, petit, i amb la mateixa capacitat d’oferta de mitjana, que ha continuat sent la mateixa per una limitació de producció i malgrat el seu consum s’hagi concentrat en moments concrets; mentre que la demanda s’ha ampliat i continua ampliant-se i no té pràcticament límits, a nous mercats internacionals, fins a abastar l’escala mundial.
Històricament l’accés a l’habitatge a Andorra, fins als anys 1950, s’havia resolt d’una manera podríem dir equilibrada perquè es produïa internament i a les necessitats o demanda hi corresponien una oferta que es resolia individualment o a través dels vincles amb la casa pairal o corregits a través de les xarxes de relació personal. Amb tres característiques: l’habitatge constituïa encara un bé d’ús i no era encara un bé de canvi; els habitatges només eren per als residents i la demanda i l’oferta eren tancades en un territori definit i acotat, el parroquial i en el seu defecte el nacional.
A partir de la segona meitat del segle XX es canvien radicalment les tres bases que garantien el poder assolir l’equilibri: així els habitatges passen de ser un bé d’ús a ser un bé de canvi, la demanda per part només dels residents passa a competir amb la dels no residents i el país s’obre a l’economia de l’entorn internacional a més de l’entorn tradicional dels dos països veïns, i no para d’ampliar-se amb l’obertura econòmica, objectiu polític declarat prioritari per a fer possible la transformació de l’actual model econòmic andorrà.
Com a conseqüència directa d’aquests canvis en els tres paràmetres bàsics s’ha creat el problema d’accés a l’habitatge arribant a la situació paradoxal de que construint molt més es disposa de menys habitatge accessible, o dit altrament que el problema d’accés a l’habitatge ja no es resol amb la construcció de més habitatges.
La raó d’aquesta paradoxa és la incorporació d’una nova característica en el tema de l’habitatge que és el de la seva destinació. Si abans només hi havia un tipus de destinació de l’habitatge, el del resident, que hi accedia per compra o per lloguer, avui la destinació s’ha diversificat almenys en tres tipus, per al resident, per al no resident i per a l’inversor i cadascun d’ells es subdivideix en múltiples possibilitats.
El resident pot ser actiu natural, immigrant, permanent, temporer o passiu i pot establir-se per la via directa de la compra o del lloguer o per la via indirecta del re-lloguer, de l’aparthotel, del càmping, de la pensió, de l’hotel, de la residència... El no resident pot ser turista de segona residència que adquireix i lloga, el que adquireix, el que lloga, el que compra en multi-propietat, el que adquireix i s’instal·la en apartament turístic. L’inversor pot ser des del resident o no resident fins a una societat o empresa i pot invertir per a disposar d’habitatge per als seus treballadors o part, o bé per invertir a llarg termini, o a curt termini. Les diferents tipologies dels habitatges introduirien unes altres casuístiques que afegeixen complexitat.
En conclusió i, finalment, avui el resident ha de fer-se càrrec de tres problemes que no tenia abans. Primer l’aparició d’altres competidors al mercat a part dels pròpiament altres residents, que han crescut i són més que abans. Segon la competència amb altres productes en el mercat immobiliari o possibles tipus de destinació per als habitatges, nous i existents, que no fan atractiva la destinació d’habitatges al lloguer o venda, a preus assequibles per als residents. Tercer la no regulació del mercat, fins avui, per part de les administracions general i comunals i l’acceptació del lliure mercat com a factor equilibrador, quan ja es veu que no ho serà mai, per correspondre l’oferta i la demanda andorranes a dues escales desiguals i no equiparables. El dèficit d’actuació per part del sector públic per encarar bé la solució al problema de l’accés a l’habitatge per als residents complirà aviat 75 anys. Tenir clares les arrels del problema i les seves derivades, és el primer pas per a encertar en les vies de solució.