Jaime Mesas

Aquesta setmana volem compartir amb els lectors la Consulta Vinculant número CV0249-2022 del Departament de Tributs i de Fronteres (en endavant, DTF), del 13 de juny del 2022, en relació amb la meritació de l’impost en transmissions de béns immobles efectuades mitjançant document privat.

A l’any 1993, els consultants, tots persones físiques que no tenien ni tenen cap empresa promotora ni cap activitat econòmica en conjunt, ens van agrupar i atorgar un contracte de permuta amb els propietaris d’un terreny per edificar-hi un conjunt immobiliari.

Es va establir des de llavors a favor de cada copropietari un coeficient de copropietat en el conjunt immobiliari de futura construcció.

Posteriorment, entre tots els copropietaris van fer construir, per al seu benefici i ús propi, el referit conjunt immobiliari compost de dos edificis plurifamiliars, entre 1995 i 1997.

Els consultants i els anteriors propietaris del terreny objecte de permuta van entrar a viure a les unitats immobiliàries respectives i van constituir una comunitat de fet, a la qual, des de llavors, s’abonen les despeses relatives al manteniment de les parts comunes del conjunt immobiliari, tot segons els coeficients que ja estaven acordats.

Ara bé, no es va poder procedir a formalitzar davant de notari la divisió horitzontal de propietat, en els terminis previstos a les disposicions transitòries de la Llei 12/2004, del 30 de juny, de propietat horitzontal, per motiu de discordances importants entre els anteriors propietaris del terreny i els restants copropietaris.

Aquestes desavinences aboquen a un judici civil instat per part dels propietaris inicials del terreny objecte de la permuta contra els altres comuners.

El judici es clou finalment per sentència del TSJC, esdevinguda ferma, la qual confirma, entre altres pronunciaments, l’obligació de formalitzar davant de notari l’adjudicació, a favor de la part agent, de la propietat de les seves unitats immobiliàries privatives així com i la quota part dels béns comuns que hi correspon.

L’obligació d’adjudicar davant de notari unes unitats immobiliàries pressuposa automàticament la prèvia divisió del conjunt immobiliari en règim de propietat horitzontal, cosa que fins ara no havia estat feta.

El notari ja disposa al respecte de tota la documentació necessària (informe d’arquitecte per a la divisió horitzontal, plànols, estatuts de la Comunitat de Copropietaris).

La divisió horitzontal de l’edifici, l’adjudicació de la propietat privativa de les unitats immobiliàries als diferents copropietaris i l’elevació a públic de la constitució de la Comunitat de Copropietaris per gestionar els elements comuns semblen constituir una mera concreció i formalització de la titularitat de béns i drets que ja pertanyen, en realitat i des de fa més de vint-i-cinc anys, a tots i cada un dels consultants i altres copropietaris concernits.

En aquest sentit, es sol·licita si la formalització notarial de la divisió en règim de propietat horitzontal del conjunt immobiliari construït entre 1995 i 1997 així com l’adjudicació privativa de les unitats immobiliàries resultants als seus propietaris respectius propietaris han de tributar per algun impost.

En relació amb la qüestió sobre la tributació d’un contracte de permuta efectuat l’any 1993 pels consultants amb el propietari d’un determinat terreny, en primer lloc, sobre l’adquisició de la part del terreny que correspon a cada consultant, i atès que les transmissions derivades de la permuta efectuada entre els consultants i el propietaris del terreny no es van elevar a públiques en els termes previstos a la disposició transitòria única de la Llei de l'Impost sobre Transmissions Patrimonials Immobiliàries i tampoc no s’han presentat a liquidació, l’Impost sobre Transmissions Patrimonials Immobiliàries no ha prescrit i, en conseqüència, aquestes transmissions estaran subjectes a l’Impost sobre Transmissions Patrimonials Immobiliàries i la base de tributació de l’impost serà el valor real de l’immoble en la data en què s’efectuï l’elevació a públic.

Quant a la transmissió de l’edificació acabada efectuada pels consultants a favor del propietari del terreny, i considerant que la transmissió no es va formalitzar en escriptura pública i tampoc no s’ha presentat a liquidació, l’Impost sobre les Plusvàlues en les Transmissions Patrimonials Immobiliàries no ha prescrit en els termes establerts a la disposició transitòria única de la Llei d’aquest Impost i, per tant, les plusvàlues que es posin de manifest en seu dels consultants com a conseqüència de la transmissió de l’edificació acabada estaran subjectes a l’impost. D’altra banda, la base de tributació estarà constituïda per la diferència entre el valor real de l’edificació acabada i el seu valor d’adquisició. Així mateix, a aquest valor d’adquisició s’addicionarà l’import de les despeses associades exclusivament a la promoció immobiliària en els termes que preveu la normativa d’aquest.