Elena Redondo Sòcia de Cases & Lacambra

El passat dilluns va entrar a tràmit parlamentari el Projecte de llei de modificació de la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme. Aquest projecte ha estat tramitat pel procediment legislatiu d'extrema urgència a l'efecte d’assegurar la revisió de les polítiques urbanístiques i del model de desenvolupament urbanístic del país de forma immediata. Per tant, la Llei va ser aprovada ahir i entrarà en vigor en pocs dies.

La tramitació d'aquest projecte de llei va ser anunciada pel cap de Govern durant la sessió del Debat d’Orientació Política del mateix dia 12 de setembre i, segons l'exposició de motius, sorgeix de la necessitat de «promoure les mesures necessàries per assegurar el creixement sostenible de l’activitat urbanística» al Principat. En aquest sentit, les mesures introduïdes impliquen una moratòria urbanística, tant pel que fa la tramitació de planejament derivat com pel que fa la concessió de llicències d'obra nova.

Mes enllà de les consideracions jurídiques de la norma aprovada, i tot i incorporar una excepció per a la construcció d’habitatges plurifamiliars en règim de lloguer, habitatges unifamiliars, i altres supòsits particulars, des d’un punt de vista pràctic, les mesures podrien arribar a significar una reducció de l’oferta d’habitatge d’obra nova, tant en règim de lloguer com de compra. Aquest fet pot tenir un impacte significatiu sobre el preu.

Com ja hem dit, la norma pretén portar a terme una revisió global de les polítiques urbanístiques i del model de desenvolupament urbanístic del país, mitjançant un esquema on els Comuns queden obligats a elaborar un nou estudi de capacitat de càrrega màxima de cada parròquia en el termini d'un any. Recordem que aquest estudi, sigui quina sigui la denominació atorgada, ja hauria d’haver estat realitzat per a l’elaboració i revisió dels Plans d’Ordenació Urbanístics Parroquials vigents.

A més, en aquest moment, tampoc podem visualitzar quins criteris es seguiran per a l’elaboració d’aquests estudis, ja que la nova disposició addicional quarta de la Llei d’Urbanisme preveu l’obligació del Govern d’actualitzar les directrius d'ordenació, en virtut de les quals s’establiran i desenvoluparan els criteris per a elaborar aquests estudis. Per tant, ens trobem en un moment d’incertesa en l’establiment d’aquests criteris que dificulta la presa de decisions.

En relació als ‘criteris’ que pretenen assegurar la sostenibilitat i infraestructures necessàries per al desenvolupament urbanístic, recordem que ja han estat previstos en normes anteriors, com ara el Pla sectorial d’infraestructures energètiques, el Pla sectorial de noves infraestructures viàries, Pla sectorial de carreteres generals o normes de conservació del medi natural, de la biodiversitat i del paisatge, entre altres. Recordem que aquestes normes ja preveuen l’execució d’infraestructures concretes, amb terminis específics, per tant les normes anteriors a aquesta Llei ja defineixen el model territorial andorrà de forma molt precisa.

A més, sembla que la Llei aprovada, amb base en uns criteris encara no definits, podria arribar a obligar als Comuns a la revisió dels seus POUPs, reduint d’aquesta manera el seu marge d’autonomia i per tant la seva capacitat d’actuar i planificar el seu territori. Les competències en matèria de planificació i urbanístiques dels comuns semblen reduir-se.

Pel que fa als efectes immediats de l’entrada en vigor d’aquesta Llei, aquesta preveu un nou requisit procedimental previ, com és l'obtenció d’un informe favorable emès pels ministeris competents en urbanisme i medi ambient que, a més, aplicaran unes hipòtesis restrictives per a l'emissió d'aquest, la qual cosa dificultarà la tramitació de les actuacions urbanístiques. El citat informe podria tenir l’abast d’intervenció que ja té actualment o entrar en extrems que facin que la concessió d’una llicència pugui deixar de ser considerat un acte reglat. Restarem a l’espera d’analitzar les normes de desenvolupament de la Llei aprovada ahir per valorar-ho.

En aquest sentit, la llei sí que preveu expressament la suspensió de l’aprovació de nous plans parcials, de projectes d'urbanització i l'atorgament de llicències d'edificació d’obres de nova planta i de instal·lacions des de l’entrada en vigor del Projecte de llei i fins que tingui lloc l’entrada en vigor de la modificació de les directrius d’ordenació que, com ja hem dit, el Govern hauria d’aprovar en el termini màxim d’un mes.

Aquesta previsió, conjuntament amb altres extrems de la norma, situen en aquest moment als actors immobiliaris en una situació d’incertesa que no és favorable per al mercat, ja que resulta evident que per millorar l’accés a l’habitatge, tant de compra com de lloguer, el mercat immobiliari necessita estabilitat, mes oferta i seguretat jurídica. I en cap cas a Andorra ens trobem en un moment amb excés d’oferta real. Només cal examinar les promocions d’obra nova de portals immobiliaris com Idealista o Fotocasa.

En aquest sentit resulta evident que a Andorra existeix un problema de dèficit d’oferta d’habitatge a preu assequible, recordem que el parc d’habitatge a Andorra amb algun tipus de protecció pública està molt lluny del 7% de mitjana de la Unió Europea i fins i tot del 2,5% dels nostres veïns del sud. Però per millorar l’oferta d’habitatge que gaudeixi de protecció pública existeixen fórmules a l’ordenament jurídic andorrà per potenciar la col·laboració públic-privada i pal·liar la manca d’aquest tipus d’habitatge.

Veurem en els propers mesos com es concreten les mesures aprovades ahir. Si apareixen noves promocions immobiliàries sota l’esquema del built to rent, o si assistim a una paralització de la promoció Inmobiliaria amb un esgotament total de la oferta residencial disponible a resultes de les mesures aprovades. Aquest darrer escenari, si la demanda segueix en els mateixos nivells actuals, generaria un efecte directe en l’increment de preus de l’habitatge tant en règim de compra com de lloguer.