Consultori fiscal
Aquesta setmana volem compartir amb els lectors la sentència de la Sala Administrativa del Tribunal Superior de Justícia, número 18-2022, del 25 de març del 2022, en relació a la determinació del preu d’adquisició quan es fixa en un percentatge sobre el preu de venda dels habitatges construïts a efectes de l’Impost sobre les Plusvàlues en les Transmissions Patrimonials Immobiliàries.
La representació de l’entitat X va interposar sengles demandes contra el Govern, que van ser acumulades, les quals impugnaven les resolucions de la Comissió Tècnica Tributària de 2 de març i 29 de juny de 2020, que havien desestimat els recursos interposats contra les certificacions del valor d’adquisició de les cases unifamiliars, que formen part d’un conjunt residencial de cases adossades, així com les autoliquidacions corresponents a l’Impost sobre les Plusvàlues en les Transmissions Patrimonials Immobiliàries.
La sentència de 28 de maig de 2021 de la Secció Administrativa del Tribunal de Batlles va estimar parcialment aquestes demandes acumulades, declarant que les resolucions impugnades no són ajustades a dret, únicament pel que fa a la no inclusió en el valor d’adquisició de les cases esmentades, del preu finalment satisfet per cadascuna d’elles.
L’objecte d’aquest procés versa sobre l’examen de la legalitat de les resolucions de la Comissió Tècnica Tributària, que van desestimar els recursos interposats contra les certificacions emeses per l’Administració respecte del valor d’adquisició de les cases unifamiliars, així com les autoliquidacions corresponents a l’Impost sobre les Plusvàlues en les Transmissions Patrimonials Immobiliàries.
Les parts discuteixen dues qüestions diferents. La primera fa referència a si es poden computar com a valor d’adquisició dels immobles les factures emeses per l’entitat U. SL, venedora de la parcel·la on es van bastir els habitatges unifamiliars de referència, i que corresponen a l’import addicional que la compradora del terreny va satisfer a la venedora, atès que s’havia fixat com a preu de venda l’equivalent al 24% de la quantitat que s’obtingués per la venda a tercers d’aquestes cases, i aquest import va superar finalment la quantitat mínima de 4.300.000 € determinada en l’escriptura de compravenda dels terrenys. La segona qüestió que és objecte de debat versa sobre la procedència d’incrementar el valor d’adquisició amb l’import de les factures emeses per l’entitat I. SL, que havia assumit, d’acord amb el contracte subscrit amb l’agent, els serveis de gestió i administració de les obres necessàries per dur a terme la promoció immobiliària.
Per tal de resoldre el primer dels punts litigiosos que enfronten les parts, es parteix del contingut de l’escriptura de compravenda de la parcel·la, de data 29 d’octubre de 2018, segons la qual el preu que van pactar la venedora U i la compradora X, es va fixar en l’equivalent al 24% del preu que s’obtingués per la venda de les edificacions que es preveia construir sobre el terreny. De tota manera, es va establir un preu mínim de 4.300.000 €, distribuït entre les cases que constituïen la promoció. Atès que finalment la venda dels habitatges es va fer per un preu superior al mínim, la compradora de la parcel·la va satisfer a la venedora l’import corresponent a la diferència fins al 24% del preu que realment es va obtenir per la venda.
Mentre que el Govern considera que el valor d’adquisició s’ha de fixar en l’import de 4.300.000 € fixats en l’escriptura, la part agent defensa que s’ha d’afegir la quantitat posteriorment satisfeta al venedor, fins al 24% del preu obtingut per la venda dels habitatges resultants de la promoció.
Plantejat el debat en aquests termes, es confirma la sentència apel·lada, ja que el preu de la compravenda del terreny es va fixar des d’un primer moment en el 24% del preu que s’obtingués per la venda de les edificacions. La quantitat de 4.300.000 € constitueix només un mínim establert en garantia del venedor, pel cas que de la promoció no s’obtinguessin els resultats esperats. És cert que el preu definitiu de la compravenda depenia d’un fet futur, com era el preu que s’obtingués finalment per la venda dels habitatges, però no és menys cert que la determinació d’aquell no depenia d’un acord ulterior entre les parts, sinó que venia fixat clarament i des d’un inici en el referit 24% del preu de venda de les cases unifamiliars. Aquesta és una estipulació perfectament admissible des de la perspectiva del dret privat, com resulta del Digest 18,1, 7-2. En conseqüència, no es pot considerar que les factures emeses per U. SL siguin un mer ajust del preu, sinó que formen part del mateix, ja que el seu objecte és, com s’ha dit, abonar la diferència entre el preu mínim abonat inicialment i el 24% del producte de la venda dels habitatges, que havia estat acordat per les parts.
El Govern invoca els articles 7 i 8 de la Llei de l’Impost sobre les Plusvàlues en les Transmissions Patrimonials Immobiliàries, segons els quals s’ha de consignar en l’escriptura o document acreditatiu de la transmissió el valor de la mateixa. Ara bé, el preu de venda de la parcel·la es va fixar en la pròpia escriptura de compravenda en el 24% de l’import que s’obtingués de la posterior venda dels habitatges que s’havien de construir. D’aquesta manera, aquest preu percentual resulta de la mateixa escriptura, sense que intervingui cap pacte ulterior entre les parts, per la qual cosa s’ha donat adequat compliment al requisit legal.
La segona de les qüestions discutides versa sobre la procedència d’incrementar el valor d’adquisició de la parcel·la amb l’import a què ascendeixen les factures emeses per l’entitat I. SL, que va ser contractada per l’agent per tal que assumís els serveis d’administració i gestió de la promoció immobiliària.
Com posa de relleu la sentència apel·lada, en el moment en què es van emetre els certificats del valor d’adquisició que s’impugnen en aquest procés, l’article 8.4 de la Llei 21/2006, de 14 de desembre, de l’Impost sobre les Plusvàlues en les Transmissions Patrimonials Immobiliàries, establia que el valor d’adquisició s’havia d’incrementar amb l’import de les inversions o millores realitzades en el bé objecte de la transmissió. Només posteriorment, amb la modificació introduïda per la disposició final 8ª de la Llei 2/2020, de 27 de febrer, es va afegir que també s’addicionaria l’import de les despeses associades exclusivament a la promoció immobiliària i a l’adquisició dels béns transmesos o dels drets que es constitueixen o cedeixen.
En conseqüència, segons la normativa aplicable en la data dels actes impugnats, només es podia incrementar el valor d’adquisició de la parcel·la amb l’import de les inversions o millores realitzades en la mateixa, concepte en què no es poden incloure les despeses derivades de l’actuació d’una empresa encarregada de la gestió de la promoció immobiliària, que prestava serveis per a l’entitat agent que no suposaven directament una inversió o millora en l’immoble.
De fet, és la pròpia regulació legislativa la que condueix a aquesta interpretació. Si a través de la Llei 2/2020 es va considerar procedent que s’addicionessin també les despeses associades a la promoció immobiliària, això suposa que aquestes no estaven incloses anteriorment en l’article 8.4 de la Llei de l’impost, que es referia únicament a l’import de les inversions o millores realitzades en el bé objecte de la transmissió. Per tot l’anterior, atès que les factures emeses per I. SL es refereixen a serveis de gestió de la promoció immobiliària, s’ha de concloure que aquestes no es podien incloure en l’àmbit d’aplicació de l’article 8.4 de la Llei, abans de la modificació introduïda per la Llei 2/2020.