Elena Redondo Sòcia de Cases & Lacambra

Que el present article serveixi per fer balanç d’un any 2021, on les transaccions immobiliàries a Andorra s’han incrementat substancialment respecte anys anteriors. A més, darrerament hem comprovat que moltes d’aquestes transmissions s’han portat a terme per persones físiques o jurídiques no residents. Amb un escenari en el 2022 on sembla que assistirem a un increment de les mateixes, sobretot pel que fa als actius hotelers i d’oficines, és oportú fer una reflexió en relació a la inexistència d’un Registre de la Propietat a Andorra homologable a l’existent en jurisdiccions veïnes.

Andorra no disposa en aquests moments d’un sistema registral immobiliari unificat, on puguin ser objecte d’inscripció i anotació centralitzada, aquells actes i escriptures notarials que es refereixen no únicament a l'adquisició de béns immobles, sinó també drets reals que recauen sobre ells, així com hipoteques o servituds, resolucions judicials o administratives que els poden afectar, i finalment els embargaments que els graven.

Si bé és cert que el ja no vigent Reglament general del notariat, establia en la disposició transitòria segona, la previsió d’un registre central d’hipoteques, càrregues o gravàmens, on la Cambra de Notaris, havia d’establir un sistema bàsic d’informació mútua on fer constar les hipoteques, les càrregues o els gravàmens que pesessin sobre els béns immobles, a partir de la informació documental que estigués en possessió dels notaris i la facilitada per les parts, la vigent Llei 14/2021, del 28 de maig, de text consolidat del notariat, estableix que la designació de les càrregues o els gravàmens que pesen sobre els béns i els drets es fa constar d’acord amb el contingut dels documents presentats al notari i de conformitat amb la declaració de la persona que transmet o disposa dels béns, o drets i sota la seva responsabilitat. Aquest sistema trasllada la responsabilitat de la manifestació d’absència de càrregues al venedor, no essent suficient en la majoria de casos per garantir la complerta seguretat jurídica al comprador que la finca que adquireix està lliure de càrregues i gravàmens.

Mes enllà de les comprovacions notarials efectuades en el moment d’elevar a públic una operació determinada, per millorar el tràfic jurídic i en definitiva incrementar la seguretat jurídica, ja des del 2008, la Llei del Cadastre atorga als comuns la competència de gestionar un registre administratiu en el qual s’inscriuen els béns immobles situats en el seu territori i se’n descriuen les característiques físiques, jurídiques i econòmiques. Tanmateix, és un registre limitat alhora de garantir la seguretat jurídica. Aquesta limitació ve donada fonamentalment per dues raons. En primer lloc perquè segons la pròpia Llei de Cadastre, les característiques jurídiques de cada immoble únicament comprenen els drets reals de propietat, de cens emfitèutic o de superfície que es posseeixen sobre el bé immoble, les concessions administratives constituïdes i la identitat dels titulars de cada un d’aquests drets. És a dir, no s’inscriuen per exemple altre drets reals que puguin recaure sobre l’immoble. En segon lloc, aquesta limitació de la seguretat en el tràfic jurídic es manifesta per la presumpció iuris tantum de les característiques inscrites, és a dir, les inscripcions es presumeixen certes com a principi de prova, admetent prova en contrari a fer valer davant els òrgans jurisdiccionals competents. Per tant, la protecció atorgada a l’adquirent és limitada.

I per finalitzar i completar el sistema de control de càrregues i gravàmens sobre un actiu a Andorra, hauríem de revisar càrregues vigents davant l’administració pública general o comunal, així com davant els tribunals de justícia o el mateix saig. Aquests estan habilitats per a establir càrregues sobre aquesta tipologia d’actius i la certificació d’absència de càrregues de cadascun d’ells atorga seguretat a l’adquirent. I tot això, sense perjudici de la revisió de les constàncies registrals en el registre de societats si el titular és una societat mercantil.

Pe tant, aquesta pluralitat d’organismes habilitats per imposar càrregues o drets sobre els actius immobiliaris fa que l’absència d’un registre centralitzat generi disfuncions en el tràfic immobiliari, per no poder garantir un sistema de publicitat idoni, sigui dit de passada, requisit indispensable del principi de seguretat jurídica.

La necessitat d’un sistema registral immobiliari nacional és, sens dubte, indispensable per dotar de seguretat jurídica el tràfic immobiliari i l’hauríem d’entendre com un registre de drets sobre l’immoble. D’aquesta manera, els drets inscrits quedarien protegits pels tribunals, de tal forma que ningú podria ser privat d'ells si no és en un procediment judicial contradictori, a més, el reconeixement d’una sèrie de presumpcions legals per part de l’ordenament jurídic hauria de ser indispensable.

La garantia al principi de publicitat, en cas de pugna entre la realitat i el registre hauria d’investir de certesa a les declaracions registrals. Aquest principi de publicitat, té dos aspectes fonamentals: L'aspecte processal i el substantiu. En virtut de l’aspecte processal el titular registral pot fer valer davant els tribunals el seu dret inscrit, enfront de qui el discuteixi, en què s'acrediti la vigència sense cap contradicció, del assentament corresponent. La càrrega de la prova, per tant, recaurà sobre qui discuteix el dret inscrit. Pel que fa l’aspecte substantiu presenta dues garanties essencials. Els drets no inscrits no poden afectar al que transacciona confiant en el contingut registral i la garantia que el contingut del registre és exacte i íntegre. En definitiva, si es donen certs següents requisits es produeix l'efecte legal que el nou titular queda totalment protegit pel sistema registral. Amb un exemple queda més clar. Qualsevol comprador d'una finca, de persona que resulta inscrita en el Registre com a propietari d'ella, que desconegui que pugui existir un altre titular no inscrit, i que inscrigui posteriorment el seu domini adquirit per la compra; queda protegit pel sistema registral, de tal forma que ningú podrà discutir la seva titularitat.

Com a conclusió podríem dir que l’ordenament jurídic andorrà conté actualment els mecanismes necessaris per a protegir els drets d’adquirents de bona fe de bens immobles o drets sobre aquells. No obstant, el fet de no disposar d’un registre de la propietat centralitzat esdevé una dificultat en la garantia de la seguretat jurídica de les transmissions immobiliàries, no únicament pensant en l’adquisició per part d’inversors internacionals sinó també de qualsevol persona física o jurídica resident o nacional.