Consultori fiscal
Aquesta setmana volem compartir amb els lectors la Consulta del Departament de Tributs i de Fronteres (d’ara en endavant, DTF) número CV0185-2020, del 28 de juliol del 2020, en relació amb la meritació de l’impost en transmissions de béns immobles efectuades mitjançant document privat.
A l’any 1987 es va subscriure davant notari una escriptura de promesa irrevocable de compra per part dels consultants d’una unitat immobiliària amb la societat X, propietària fins a aquest moment d’aquesta finca. Així mateix figura en aquesta escriptura de promesa irrevocable de compra, una plaça d’aparcament i un traster. Com figura a l’esmentada escriptura de promesa irrevocable de compra, el preu d’aquesta promesa de compra es va desemborsar íntegrament amb caràcter previ a la mateixa escriptura de promesa irrevocable de compra.
Posteriorment, a l’any 1991 es va subscriure una altra escriptura de promesa de compra davant notari, per la qual s’adquireix una plaça d’aparcament. Tal com s’esmenta en aquesta escriptura, es va desemborsar en la seva totalitat aquest preu de compra i prèviament a l’esmentada escriptura de promesa de compra.
Que per mitjà de les esmentades escriptures de promesa irrevocable de compra s’adquireixen per part dels consultants tant la unitat immobiliària com les places d’aparcament assenyalades, no obstant sobre aquestes escriptures no es va procedir posteriorment a l’elevació a públic mitjançant escriptura de compra d’aquests immobles.
Que aquests immobles s’han mantingut des de l’any 1987 fins a l’actualitat en propietat i possessió efectiva dels consultants.
Que per l’esmentat anteriorment, tant l’habitatge com les places d’aparcament van constituir la primera adquisició d’habitatge i han estat l’habitatge habitual i permanent dels consultants per un termini superior a 30 anys.
Que posteriorment i amb intenció de realitzar la inscripció cadastral d’aquestes tres propietats, al novembre de 2019, es notifica per part del cadastre que és necessària la formalització administrativa de l’escriptura de compra.
Que per a poder realitzar la formalització de l’escriptura de compra esmentada és necessari realitzar una consulta fiscal vinculant a l’efecte de determinar si existeix o no la necessitat de tributar per l’Impost sobre les Transmissions Patrimonials Immobiliàries o no cal liquidar l’impost atès que la pròpia formalització i pagament de la compravenda es va realitzar en 1987 i 1991.
En aquest sentit, el DTF determina que, en relació amb la qüestió sobre l’aplicació de l’Impost sobre les Transmissions Patrimonials Immobiliàries, la Llei de l’Impost sobre Transmissions Patrimonials Immobiliàries, del 29-12-2000, quant al fet generador, a l’article 3, apartats 3 i 4, disposa el següent:
«Article 3. Fet generador
3. Als efectes d’aquesta Llei, es consideren també subjectes a l’impost els contractes de promesa i els contractes d’opció quan tinguin per objecte un bé immoble o drets sobre els béns immobles.
4. Als efectes d’aquesta Llei, en les promeses de compravenda on s’estipuli el pagament d’un preu superior al 20 per cent del preu total que s’hagi pactat, es liquidarà la totalitat de l’Impost sobre Transmissions Patrimonials Immobiliàries com si es tractés de la transmissió de l’immoble amb independència del moment en què tingui lloc la formalització posterior de la compravenda.
En el moment de la formalització del contracte definitiu de compravenda s’aportarà el document que acrediti la liquidació d’aquest impost».
Altrament, la mateixa Llei preveu una disposició transitòria única aplicable als contractes corresponents a transmissions de béns immobles realitzats abans de l’entrada en vigor d’aquesta Llei. Concretament, aquesta disposició estableix el següent:
«Disposició transitòria Única
Als efectes de l'aplicació d'aquest impost la data de transmissió de béns o drets es determina segons el que disposa l'article 11.2 d'aquesta Llei. Tanmateix, els contractes corresponents a transmissions de béns o drets que recaiguin sobre béns immobles realitzats abans de l'entrada en vigor d’aquesta Llei i que no s’hagin formalitzat en escriptura pública es poden elevar a públics en el termini d’un any a comptar des de l’entrada en vigor d’aquesta Llei sense que s’exigeixi el pagament de l’impost, quan s’acrediti al ministeri encarregat de les finances la possessió del bé immoble o dret sobre el bé immoble amb anterioritat a l’entrada en vigor d’aquesta Llei, mitjançant la presentació dels documents administratius relacionats amb el bé immoble de què es tracti, emesos a nom del propietari. S’ha d’establir reglamentàriament el procediment administratiu aplicable. Els actes i contractes que d’acord amb el paràgraf anterior s’acrediti que han estat formalitzats amb anterioritat a l’entrada en vigor d’aquesta Llei s’han de regir per la normativa i disposicions aplicables i vigents en el moment en què es van efectuar les operacions esmentades».
Cal destacar també el que disposa la Llei en relació amb la prescripció de l’impost, a l’article 11.2: «2. La prescripció es comença a comptar de la data en què es formalitzi l’escriptura pública notarial o, si es tracta de documents privats, des del moment en què el document sigui presentat a liquidació».
Consegüentment, atès que les transmissions efectuades mitjançant documents privats durant el 1987 i 1991, protocol·litzats davant notari, no es van elevar a públic en els termes previstos a la disposició transitòria esmentada i dels documents privats tampoc s’ha presentat cap liquidació, l’Impost sobre Transmissions Patrimonials Immobiliàries s’haurà d’entendre com a no prescrit i, en conseqüència, aquestes transmissions sí estan subjectes a l’Impost sobre Transmissions Patrimonials Immobiliàries.