Elena Redondo Sòcia de Cases & Lacambra

És una tendència que grans empreses de països del nostre entorn han venut darrerament els seus actius immobiliaris per incrementar la seva liquiditat o altrament dit, per fer caixa. Alhora que venen aquests immobles, es mantenen com a arrendataris o explotadors del negoci, pagant una renda al comprador de l’immoble. Aquesta fórmula, anomenada sale & lease back (SLB), permet al comprador adquirir un actiu immobiliari amb renda garantida i al venedor, que es mantindrà en l’actiu immobiliari com a arrendatari, la injecció de liquiditat en el seu negoci, sense necessitat de traslladar l’activitat.

Fins l’entrada d’inversió estrangera al nostre país, aquesta fórmula trobava difícil encaix en l’entorn andorrà. No obstant, actualment és un bon moment per considerar aquesta opció. El sector comercial y hoteler són novament els sectors on millor pot encaixar el SLB.

El mercat andorrà, a diferència d’altres països del nostre entorn, presenta un elevat percentatge d’actius que són propietat dels seus operadors. És a dir, el titular del negoci és alhora el propietari. Aquests actius, edificats per l’actual o anterior generació que ara opera l’activitat, sovint necessiten inversions per actualitzar-la. Aquestes inversions requereixen d’una liquiditat que no sempre està assegurada i sense aquestes inversions l’actiu immobiliari es va deteriorant i devaluant de forma important. Aquesta realitat permet una aplicació àmplia de l’estructura SLB, tal i com passa en països del nostre entorn.

Per tant, per quin motiu és interessant aquesta fórmula al nostre país? En primer lloc, perquè en el moment actual, el valor dels actius immobiliaris està a l’alça, fet que assegura l’obtenció d’una alta liquiditat immediata per part del venedor y titular del negoci. Així mateix, el comprador s’assegura l’obtenció d’una renda per part d’un explotador que coneix bé l’immoble i les rendes que es poden obtenir. En un context marcat per la inestabilitat dels mercats, els inversors internacionals o nacionals poden veure aquestes operacions com una inversió amb bona rendibilitat a llarg termini.

En el sector hoteler, per exemple, en uns moments on la caiguda del turisme a l’àmbit mundial genera una dificultat a l’hora de realitzar previsions a curt o mitjà termini sobre els nivells d’ocupació, aquest instrument de finançament alternatiu està essent molt utilitzat en temps de crisi, com ja ho va ser l’any 2008. I és a Andorra, on el turisme de proximitat pot arribar a garantir unes bones xifres d’ocupació constant si no hi ha grans restriccions que el SLB pot ser una fórmula assegurada.

I no només el sector hoteler pot plantejar aquesta fórmula, propietaris de magatzems, oficines o activitats comercials, inclosos supermercats, són els principals destinataris. Fins i tot alguns immobles públics que no tinguin la consideració de demanials podrien ser objecte d’aquesta operativa, tot i que aquest tema mereixeria un article concret.

La consultora Savills Aguirre Newman ja deia l’any passat en un article que les operacions tipus SLB havien batut el rècord de participació en inversió retail a Europa. El volum transaccionat a Europa arribava als 1.700 milions d’euros fins el tancament del tercer trimestre, essent Regne Unit, França i Espanya els països que varen liderar aquest tipus d’operacions. Telefónica, Naturgy, Planeta, Mango o cadenes de supermercats, com la francesa Casino, han apostat per aquesta fórmula que s’augura creixent en temps de la Covid-19, pels motius anteriorment exposats.

Per tal d’assegurar l’èxit d’aquest tipus d’operacions, és necessari però, garantir per ambdues parts la formalització de contractes d’arrendament a llarg termini, amb flexibilitat de pacte de les condicions que les parts estimin escaients. Així mateix, és necessari que aquest contracte es pugui anar actualitzant en funció de les necessitats de cada moment. Negociar els contractes serà essencial, no només en el moment previ a la formalització, sinó durant tota la vida del mateix.