Elena Redondo Sòcia de Cases & Lacambra

Cert és que la fórmula anomenada build to rent o, dit en la nostra llengua, construir per arrendar, és una tendència immobiliària creixent en el mercat internacional. Moltes de les operacions immobiliàries executades l’any 2019 van revestir aquesta fórmula, que s’imposa com a model per aquest 2020, també a Andorra. Aquesta fórmula d’inversió busca l’adquisició o construcció d’actius immobiliaris amb la finalitat d’executar un projecte destinat al lloguer. Aquesta fórmula permet interessants rendibilitats, no només a curt termini, sinó en un escenari més llarg, i que el patrimoni romangui en mans del propietari.

A Andorra aquesta figura pot ser interessant per diferents motius. En primer lloc, per la creixent demanda d’aquest producte que ha afavorit l’impuls per part de les administracions públiques dels immobles en aquest règim de lloguer mitjançant diferents incentius, i en segon lloc, per les turbulències existents en altres mercats d’inversió.

Tanmateix,a nivell internacional encara es tracta d’un mercat poc desenvolupat on els actors immobiliaris privats hi tenen poc pes i s’estan obrint camí promotores immobiliàries i fons d’inversió. No obstant, l’escenari canviarà i no estarà limitat al lloguer residencial, sinó que inclourà el mercat d’oficines, inclosos els anomenats coworkings, i el comercial. La pluralitat d’usos en un mateix edifici és tendència i aquests edificis projectats per al mercat de lloguer buscaran cobrir les necessitats integrals dels arrendataris. Probablement aquest serà un dels aprenentatges que ens deixa el confinament viscut amb la Covid-19.

No obstant, el build to rent requereix d’un canvi de mentalitat en els actors immobiliaris. En els darrers anys, només es destinaven a lloguer aquelles unitats immobiliàries que no havien aconseguit una sortida en el mercat de venda. Ara, es perfila el build to rent com a primera opció en l’execució del projecte immobiliari.

Però aquesta no és una fórmula nova a Andorra. Recordem que a mitjans del segle passat, quan la inversió estrangera era llunyana, moltes de les inversions fetes eren en aquesta modalitat. Potser no s’adquirien actius amb la finalitat de bastir edificacions destinades al lloguer, però sí que es bastien edificacions en aquest règim sobre parcel·les del patrimoni existent. Per tant, les tendències tornen. I mantenir la propietat de les edificacions bastides, obtenint un retorn en forma de rendes garantides, pot ser més que interessant.

L’estudi de forma acurada de l’operació esdevé clau, amb la participació de professionals qualificats en les àrees financera, jurídica i tècnica. Actualment, la normativa tant en l’àmbit urbanístic, de la construcció o fiscal és força més complexa que a mitjans del segle passat, fet que obliga a analitzar de forma conjunta totes les variables.

Una combinació d’incentius públics al build to rent va ser introduïda per la Llei 3/2019, del 17 de gener, de mesures urgents relatives a l’arrendament d’habitatges. Una norma que va esdevenir un encert per part dels poders públics, amb l’objectiu de millorar l’accés a l’habitatge i que indirectament potencia aquesta modalitat d’inversió immobiliària. Entre els incentius públics, destacarem els relatius a la cessió econòmica, a l’impost de transmissions patrimonials, a l’impost general indirecte i, finalment, a la flexibilització dels requisits d’habitabilitat en determinats actius.

Pel que fa als incentius econòmics i fiscals de l’operació, la norma permet en aquests casos l’ajornament o el fraccionament de l’import de la cessió econòmica en el cas de la construcció o l’ampliació d’edificis l’ús principal dels quals sigui destinat al lloguer residencial. Per tant, permet l’execució de projectes en aquesta modalitat amb flexibilitat de pagament d’aquesta cessió.

També trobem incentius en l’àmbit fiscal pel que fa a l’impost sobre transmissions patrimonials immobiliàries, on esdevé inaplicable el tipus estatal de l’1% d’aquelles operacions en que l’adquirent de l’immoble es dediqui a l’arrendament d’habitatges residencials i arrendi l’immoble adquirit durant com a mínim cinc anys, d’acord amb les disposicions de la Llei d’arrendaments de finques urbanes.

Seguint amb la fiscalitat, i concretament en l’àmbit de l’impost general indirecte, s’estableix un tipus de gravamen superreduït del 0%, per a les operacions d’arrendaments d’edificis destinats exclusivament a habitatges. El tipus superreduït s’estén als aparcaments, els annexos accessoris als aparcaments i els mobles, arrendats conjuntament amb aquests habitatges.

En relació a l’exempció de determinats requisits d’habitabilitat, la Llei preveu que es puguin atorgar transitòriament llicències de rehabilitació o de reforma,en certs casos, si les obres tenen com a finalitat condicionar un edifici per ser destinat íntegrament a habitatges plurifamiliars en règim de lloguer residencial principalment. Aquí, potser ens podríem trobar en un supòsit de buy to rent i no tant build to rent.

Andorra és un bon escenari on els diferents actors implicats (administracions, promotores, contractistes, professionals i entitats financeres) poden fixar terminis assolibles i formalitzar acords que facin possible el build to rent com a model d’èxit per a inversors estrangers i també andorrans. Pocs entorns poden assolir el grau de maduresa i seguretat jurídica per garantir aquest tipus d’operacions com Andorra. Per aquest motiu, aquestes operacions ja estan al radar o en execució de fons internacionals. Tot i l’anglicisme, el build to rent va ser el model immobiliari seguit durant molts anys on principalment es construïa per arrendar i no pas per vendre. Potser és el moment de recuperar-lo actualitzat i professionalitza