Elena Redondo Sòcia de Cases & Lacambra

És una evidència que l’activitat del sector turístic al nostre país té un pes importantíssim en l’economia andorrana. També ho és el fet que en els darrers anys el nombre d’allotjaments turístics ha anat en augment. Segons dades del Departament d’Estadística, l’any 2015 el total d’establiments d’hoteleria i turisme eren 973, essent 1.051 l’any 2019. D’aquests establiments, 206 corresponien a establiments hotelers i 142 a altres tipus d’allotjaments de curta durada l’any 2015, mentre que l’any 2019 els establiments hotelers havien passat a 208 i els altres establiments turístics a 167. Pel que fa al nombre de treballadors, no oblidem que aquest sector ocupa mes de 7.000 i que la massa salarial del sector d’hoteleria va representar més de 10 milions d’euros al gener de 2020.

La gestió de la crisis sanitària portada a terme pel sector públic andorrà ha incrementat el posicionament internacional d’Andorra com a destí preferent d’inversions estrangeres. I aquestes inversions sovint es vehiculen per mitjà d’inversions immobiliàries, moltes d’elles en el sector turístic. És un fet que la imatge mostrada a l’exterior de les nostres fronteres ha estat determinant. Creiem que el sector turístic en pot sortir reforçat quan s’assentin aquests primers mesos d’inestabilitat post-Covid. Per dur a terme aquestes operacions caldrà transmetre la confiança d’estar dotats d’un cos normatiu sòlid, clar i sense fissures que en definitiva aporti seguretat jurídica a l’inversor.

En aquests propers temps ens trobarem davant d’operacions immobiliàries que respondran, bé a l’adquisició d’actius immobiliaris turístics que requeriran d’actuacions de rehabilitació per adequar-se a les noves necessitats, bé directament a l’adquisició de sòls i posterior construcció de nous establiments. És probable que aquestes operacions siguin fruit de l’entrada de capital estranger en les empreses turístiques andorranes, fins i tot les de rehabilitació d’actius existents.

Bona part del mercat immobiliari del sector turístic andorrà està en mans d’empreses familiars. Serà un repte l’establiment d’aliances amb inversors estrangers per modernitzar i posicionar encara més Andorra com a referència internacional. Aquest repte vindrà de la mà de contractes de gestió hotelera on l’establiment de la renda variable com a norma imperant en el sector serà la modalitat més habitual de contraprestació per aquesta explotació. Disminuirà la seguretat d’una renda fixa, en nom d’una millor rendibilitat en la participació del negoci. Veurem que cada vegada aquests contractes vindran més lligats a inversions en el parc immobiliari, deixades fins ara moltes vegades en mans del propietari i que passaran a mans del gestor turístic. Per tant, es buscarà agilitat i col·laboració entre els diferents agents que intervinguin en l’explotació del negoci turístic: propietari, gestor de negoci i també administració pública.

És precisament l’aplicació de la normativa sectorial per part de les administracions públiques la que sovint esdevé un dels elements amb més complexitat. El sector dels allotjaments turístics pateix d’una excessiva regulació, continguda en diferents normes tant d’àmbit general com comunal. En efecte, segons la Llei d’allotjaments turístics de l’any 2017, entenem com a allotjaments turístics els actius immobiliaris hotelers, d’apartaments turístics, càmpings, allotjaments rurals o habitatges d’ús turístic (HUT), tots ells, actius immobiliaris qualificats urbanísticament com a ús turístic, a excepció del darrer que en certs casos pot estar qualificat com a ús residencial.

Malauradament aquesta excessiva regulació no és una excepció si ho comparem amb els països del nostre entorn. Les administracions han trobat certa complexitat en regular la realitat econòmica que ha imperat en els darrers anys, amb una predominança de l’activitat turística i les demandes socials que reclamen més sostre residencial, sobretot destinat al lloguer. Està clar que el sostre potencial és finit i les administracions han d’equilibrar els usos. Per tant, en primer lloc, abans de regular, cal tenir molt clar on es vol anar i quin camí es seguirà. És a dir, quin és el model d’ús del sòl al que s’aspira i, per tant, definir de forma clara la política urbanística en funció d’aquest objectiu.

I en aquest primer objectiu ja ens trobem amb el fet que correspon als comuns la definició de la política urbanística de la parròquia dins del marc de la general de l’Estat, i la gestió, fixació i aplicació dels plans generals i parcials d’urbanització, les condicions d’edificabilitat i habitabilitat. Per tant, serà l’administració més propera al ciutadà la responsable d’establir el model urbanístic, i per tant turístic, pel seu territori. Aquesta definició del model de territori ha de ser fet sota unes directrius de coordinació de l’administració general.

En aquesta etapa post-Covid on es buscaran destins turístics segurs i amb baixa densitat poblacional. Andorra podria sortir ben posicionada. Sembla raonable que la nova demanda s’orienti a la cerca d’allotjaments turístics que cobreixin les noves necessitats i una d’aquestes serà sens dubte l’ús residencial-turístic.

I és probable que el futur urbanístic ens porti a un sistema on l’ús residencial i el turístic convisquin de forma més pacífica que actualment. Andorra ja es va avançar en regular, encara que de forma transitòria, la fórmula mixta d’ús hoteler i residencial en una mateixa edificació. Així, la Disposició transitòria segona de la Llei 3/2019, del 17 de gener, de mesures urgents relatives a l’arrendament d’habitatges, establia que es podien atorgar transitòriament llicències de rehabilitació o de reforma en condicions excepcionals als edificis d’ús hoteler dels allotjaments turístics del grup aparthotels i de la modalitat d’apartaments turístics, sempre que els habitatges en règim de lloguer residencial no representessin més del 50% del total de la superfície destinada a unitats d’allotjament. En cas que se sobrepassés aquest percentatge, l’edifici hauria de ser destinat en la seva totalitat a habitatges en règim de lloguer residencial. Als aparthotels i apartaments turístics que s’acollissin a aquesta disposició transitòria no els hi era d’aplicació els articles 6 i 13 de la Llei 16/2017, del 13 de juliol, general de l’allotjament turístic pel que fa a l’obligació que els edificis hagin d’estar constituïts en la seva totalitat per estudis o apartaments destinats a l’activitat turística.

D’altra banda, una altra problemàtica que pot esdevenir oportunitat en el sector és la finalització d’edificacions en curs que pels motius que sigui no van ser finalitzades. I és aquí on segueix entrant en joc el Reglament de la Construcció recentment modificat que permet una oportunitat provisional regulada a la Disposició transitòria tercera que preveu que es puguin atorgar transitòriament llicències de rehabilitació o de reforma d’edificació en condicions excepcionals si es presenta davant el comú corresponent en un termini de 18 mesos a partir del 20 de maig de 2020. Aquesta seria una solució per edificacions construïdes parcialment amb llicències caducades que fins a la data tenien difícil solució. Un bon mecanisme per reduir els actius immobiliaris sense ús a l’actualitat per manca de finalització.

Per tant, el sector dels actius immobiliaris turístics pot presentar en els propers temps oportunitats interessants. Actius parcialment edificats, rehabilitació d’edificacions existents o bé noves promocions. Els propietaris d’aquests actius seguiran buscant fórmules per obtenir la millor rendibilitat del seu patrimoni, els gestors d’actius turístics buscaran minimitzar el risc i l’impacte de baixades inesperades d’ocupacions com les provocades per la crisis que estem vivint i de ben segur l’administració haurà de seguir avançant en la simplificació dels procediments urbanístics i en general de tots els procediments administratius, fet que hauria d’estimular les perspectives econòmiques del sector.