Elena Redondo Sòcia de Cases & Lacambra

L ’any 2012, l’estat espanyol va establir l’obligació d’informar, sobre els béns i drets situats a l’estranger, per part dels residents fiscals en aquell país. Aquesta obligació és aplicable no només als comptes bancaris també subjectes a la Llei d’Intercanvi d’informació fiscal, sinó també a tots aquells immobles situats a Andorra, propietat de residents fiscals a Espanya. Però cal determinar on se situen els límits i supòsits d’aquesta obligació. Ja s’ha reiterat en repetides ocasions, que perquè existeixi l’obligació d’informar via model 720, el valor d’adquisició de l’immoble ha de superar els 50.000 €, però anem a exposar alguns exemples que han estat objecte d’estudi per part de les autoritats fiscals espanyoles i que concreten aquesta obligació.

Suposem que un habitatge situat a Andorra és propietat de dues persones i el valor d’adquisició del mateix va ser de 90.000 Euros. Ens podem plantejar en aquest cas si existeix obligació de presentar la declaració quan es comparteix la titularitat sobre un immoble situat a l’estranger el valor d’adquisició del qual supera a 31 de desembre els 50.000 €, però la titularitat dels quals correspongui a diverses persones. En aquest cas, sí que existeix obligació d’informar sobre l’immoble quan se superi aquest límit (i no concorri cap de les altres excepcions a l’obligació de declarar) amb independència del nombre de titulars sobre aquest. S’informarà, per tant, del valor d’adquisició total sense prorratejar, indicant el percentatge de participació. Per tant, encara que el valor d’adquisició dividit per les persones que són titulars no superi els 50.000 € s’hauria de presentar el model 720 si el valor de l’immoble és superior a aquesta quantia.

Una segona qüestió és determinar que passa amb aquelles promeses de compravenda formalitzades sobre immobles andorrans. Hi ha obligació de presentar el model 720 per aquests immobles per part dels residents fiscals espanyols? S’ha d’informar sobre les quantitats lliurades a compte per a l’adquisició d’un immoble situat a l’estranger amb anterioritat a la signatura de l’escriptura pública? Doncs l’Agència tributària espanyola és clara. En aquest supòsit no. Solament s’haurà de declarar quan s’ostenti la titularitat o alguna titularitat real sobre l’immoble o dret real sobre aquest. En aquest sentit, no existeix l’obligació d’informar (presentar model 720) sobre les quantitats lliurades a compte per a l’adquisició d’un immoble situat a l’estranger amb anterioritat a la signatura de l’escriptura pública. Solament s’haurà de declarar en el moment que s’ostenti la titularitat o titularitat real sobre l’immoble o dret real sobre aquest.

Seguidament, analitzarem el supòsit d’una persona o entitat resident a Espanya amb immobles a l’estranger consistents en, per exemple, la propietat de tres places de garatge situades a Andorra valorades en conjunt en 45.000 € i adquirides l’any 2009. L’any 2013 es va vendre una plaça per 17.000 €. Què he de declarar a l’efecte del model 720? I si la valoració de les tres places és de 55.000 €?

En aquest cas, si el valor d’adquisició conjunt de les unitats immobiliàries és inferior a 50.000 €, en la declaració model 720 de 2012 no s’havia d’haver declarat cap immoble a l’estranger. En conseqüència, tampoc caldrà declarar la plaça venuda l’any 2013. En canvi, si la valoració conjunta hagués estat en l’exercici 2012 de 55.000 €, caldria haver declarat les tres places en el model 720 de 2012 i consegüentment també caldrà informar de la perduda de la titularitat de la plaça de garatge venuda l’any 2013.

Un darrer supòsit de fet ens porta a analitzar l’obligació de declarar en el cas de transmissions mortis causa o per donació. Si una persona és titular d’un immoble que ha adquirit a conseqüència d’una donació o d’una herència, quin és el valor d’adquisició que ha de tenir-se en compte a l’efecte de determinar (i en el seu cas declarar) si té obligació de declarar?
Resposta: Tant en el cas que l’immoble s’hagués adquirit per donació o herència es farà constar el valor d’adquisició, entenent per aquest el valor real del bé en el moment de la seva adquisició. És a dir, el valor en el moment de l’acceptació de l’herència o donació.

Finalment, cal destacar que per tal de determinar l’obligació del resident fiscal espanyol de presentar la declaració de béns a l’estranger via model 720, esdevé clau analitzar el valor d’adquisició dels immobles al tipus de canvi vigent en la data 31 de desembre de l’exercici que correspongui la informació declarada. En el valor d’adquisició d’un immoble s’han d’incloure impostos i despeses accessòries de la compra.

Així doncs, l’obligació de presentar el model 720 per part de residents fiscals espanyols, amb relació als immobles andorrans, pot no existir si el valor d’adquisició dels immobles no arriba al límit legal. I en el cas que el valor d’adquisició sigui superior a aquest límit, sovint el cost de regularitzar aquests immobles andorrans pot ser més baix de l’estimat per part dels propietaris inicialment. Per tant, caldrà fer una anàlisi individualitzat, ja que sense aquesta regularització, si s’escau, esdevindrà complicada la gestió immobiliària d’aquests actius, tant pel que fa a l’arrendament com la transmissió, i fins i tot l’ús propi.