Elena Redondo Sòcia de Cases & Lacambra

El concepte de valoració immobiliària ha rebut diferents definicions per la doctrina. Una de les definicions que trobem en uns dels manuals de referència «Valoració immobiliària: Teoria i pràctica» de González Nebreda, Turmo de Padura i Villaronga (2006) manifesta que «valorar és associar una quantitat dinerària a un determinat bé o dret, en funció de les seves qualitats i com a conseqüència d’una situació de mercat determinada». Tan àmplia com la seva definició, cal destacar que poden ser objecte de valoració diferents tipologies d’immobles.

També existeix diversitat de finalitats per les quals un immoble se sotmet a valoració, així les coses, ens centrarem en aquest article en les diferents finalitats de la valoració d’un immoble. D’aquesta manera, les normes per a la valoració d’immobles es troben contingudes en normes cadastrals, urbanístiques i tributàries, entre d’altres. Per tant, serà necessària la interpretació de les unes o les altres en funció de la finalitat que busqui la valoració.

Valoracions urbanístiques
El valor urbanístic és el valor de conformitat amb la normativa urbanística vigent, principalment del sòl urbà i urbanitzable. Haurem també de considerar el valor urbanístic del sòl no urbanitzable, tenint en compte, aquelles implantacions d’immobles en aquesta mena de sòl, tals com instal·lacions esportives, energètiques o turístiques, per posar alguns exemples. Així també, haurem de tenir en compte que moltes limitacions imposades per la normativa de riscos naturals (caiguda de blocs, molleres, allaus, etc.) han transformat en sols no urbanitzables, i conseqüentment amb una devaluació important del seu valor, sòls que anteriorment tenien un valor a l’alça.

Tornant a les normes de valoració urbanística, podem remetre’ns al Reglament urbanístic, per exposar la norma que ha tingut un intens efecte en el desenvolupament reglamentari dels criteris de valoració urbanística recollits en la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme. Aquest Reglament ha tingut per objecte la millora del funcionament del mercat del sòl, per a fer-lo més transparent i eficient. Per tant, aplicarem les normes contingudes en aquest reglament bàsicament a efectes d’expropiació forçosa i en supòsits de reparcel·lació.

En aquest punt podem concloure, amb relació al valor del sòl, que aquest depèn bàsicament del règim urbanístic que l’afecta. Així mateix, al valor del sòl es veu afectat tant per les modificacions normatives de Govern (delimitació de noves tipologies de riscos naturals, per exemple) com pels canvis en la classificació i qualificació urbanística derivats de la mateixa normativa Comunal (revisions dels POUP).

Valoració a efectes tributaris i la seva relació amb el cadastre
Per començar cal precisar, tal com esmenta Mochón López en la Revista Quinzena Fiscal núm. 22/2008 de l’editorial Aranzadi que «Els béns i drets no tenen una valoració única en el sistema tributari». Al contrari, cada figura tributària pot establir unes regles pròpies de valoració.

Així podem dir que als béns immobles els correspon un valor cadastral que ens servirà generalment, per a calcular determinats tributs a pagar sobre aquest bé, en funció de l’operació jurídica que s’ha dut a terme. De conformitat amb l’article 14 de la Llei del Cadastre, el valor cadastral és un valor universal i constant de tots els béns immobles d’acord amb la seva situació i característiques. Bàsicament, el valor cadastral es determina a partir del valor de mercat. S’entén per valor de mercat el preu més probable pel qual es podria alienar, o aprofitar en el cas de concessions administratives, entre parts independents, un bé immoble lliure de càrregues. A més, el valor cadastral és un valor fixat per l’Administració que pot discutir-se en el marc d’un procediment administratiu.

Hem de destacar les controvèrsies que les valoracions immobiliàries estan tenint i tindran en els nostres Tribunals amb relació a la seva transcendència fiscal. Això succeeix arran de diferents interpretacions de les normes, de la manca d’una eficaç metodologia de valoració i de la dispersió normativa en la matèria.

Valoració d’immobles a l’Estat espanyol: L’Ordre Ministerial ECO/805/2003
Una de les normes clau en la valoració d’immobles a Espanya és l’Ordre Ministerial ECO/805/2003. Aquesta estableix les normes de valoració de béns immobles i de determinats drets per a certes finalitats financeres i ha estat modificada en diferents ocasions.

Segons aquesta s’entén per valor de mercat o venal d’un immoble (VM), el preu al qual podria vendre’s l’immoble, mitjançant contracte privat entre un venedor voluntari i un comprador independent en la data de la taxació en el cas que el bé s’hagués ofert públicament en el mercat, que les condicions del mercat permetessin disposar del mateix de manera ordenada i que es disposés d’un termini normal, tenint en compte la naturalesa de l’immoble, per a negociar la venda.

De vital importància serà el Valor de taxació (VT). Aquest és el valor que la present Ordre estableix com a tal per a cada tipus d’immoble o dret a valorar. Aquest valor serà el valor jurídic o amb efectes jurídics per a les finalitats integrants en l’àmbit d’aplicació d’aquesta.

Normes Internacionals de Valoració (IVS) com a estàndard de referència
Finalment, i en un escenari d’una Andorra oberta a operacions internacionals, no podem deixar de parlar de RICS. Les valoracions de conformitat amb els estàndards de RICS (de la Royal Institution of Chartered Surveyors) són les valoracions utilitzades a efectes de valoració en operacions immobiliàries amb component internacional. Andorra ha avançat en l’assumpció un marc fiscal homologable, també ho hauríem de fer en l’àmbit de les valoracions immobiliàries. I l’estandardització millora l’homologació de les valoracions.

Crec sincerament que a Andorra, on la normativa d’inversió estrangera en posiciona com a plaça d’inversió Inmobiliaria internacional, s’hauria de tendir a renovar les normes de valoració immobiliària per a poder ser homologades a nivell internacional. Aquest fet afavoriria les operacions amb aquesta component internacional, ja que totes estarien subjectes a Normes Internacionals de Valoració (IVS International Valuation Standards).