Societats d’Inversió Immobiliaria Internacionals a la recerca d’oportunitats al mercat andorrà
La Llei d’inversió estrangera va permetre l’any 2012 que capital estranger participés en inversions que tinguessin per objecte l’adquisició de propietats i altres drets reals que suposessin un ús privatiu en béns immobles, situats al territori del Principat d’Andorra.
D’aquesta manera, en un moment de canvi de paradigma pel que fa la inversió estrangera, es va incorporar una limitació recollida a l’article 14 de la referida Llei d’Inversió estrangera que impossibilitava l’adquisició immobiliaria a persones jurídiques estrangeres que es dediquessin a l’adquisició o a la construcció d’immobles amb la finalitat de comercialitzar-los, inclòs l’arrendament.
No obstant, la Llei deixava la porta oberta a poder materialitzar aquest tipus d’operacions mitjançant la creació de vehicles d’inversió andorrans, per tal de poder portar a terme la inversió. Per tant, es tancava la porta a que vehicles d’inversió immobiliaris internacionals adquirissin de forma directa immobles al Principat.
Els Real Estate Investment Trust (REIT) d’Estats Units, vehicles creats a finals del 1800, les Societats Anònimes Cotitzades d’inversió Immobiliaria (SOCIMI) espanyoles o altres vehicles d’inversió Immobiliaria internacional amb característiques similars, tenen com a activitat principal l’adquisició, promoció i rehabilitació d’actius immobiliaris per al seu arrendament o explotació i actualment es troben atretes pel mercat andorrà per la seves perspectives d’alta rentabilitat. A Andorra trobem els OIC immobiliaris creats per la Llei de regulació dels organismes d’inversió col·lectiva de dret andorrà que han estat una figura poc explotada al país i que podrien tenir mes recorregut. Per tot, resulta evident que el mercat immobiliari hoteler i comercial ha esdevingut en els darrers anys un mercat atractiu per l’inversor. Un exemple ha estat el cas de Atom Hoteles Socimi S.A., per exemple.
Hem de reconèixer que aquests vehicles d’inversió immobiliària, per tal de gaudir de uns règims fiscals especials als seus països d’origen, han de garantir uns requisits determinats i molt estrictes en ares a garantir la protecció de l’inversor, el que fa actualment difícil la seva adquisició directa d’immobles andorrans.
Conseqüentment, la normativa d’inversió estrangera actual pot ser millorada en alguns aspectes per tal d’afavorir aquesta inversió i en definitiva incrementar la rehabilitació del parc immobiliari hoteler i comercial del país, imprescindible pel creixement econòmic d’Andorra.
És un objectiu compartit l’esforç portat a terme per a la millora continua de les xifres de demanda turística i comercial, no només des d’un punt de vista quantitatiu sinó sobretot qualitatiu. D’aquesta manera esdevé clau fomentar la inversió dins el sector hoteler i comercial. Darrerament estem constatant que existeix un fort interès per part d’inversors internacionals per finançar immobles hotelers pel fort impuls del sector, tant des del punt de vista de l’adquisició com de la reforma i construcció de noves instal·lacions.
Però hem de tenir en compte que la compravenda d’aquests actius immobiliaris esdevé una operació de relativa complexitat. La forta inversió que impliquen fa que sigui habitual la seva planificació en diferents fases. Des de la carta d’intencions que el futur comprador fa arribar al potencial venedor, on ens endinsarem molt probablement en una due diligence o auditoria tècnica i legal de l’actiu immobiliari que si tot va bé es materialitzarà en un primer contracte que finalitzarà amb l’escriptura publica de formalització de la compravenda. Tot i així, apareixen sovint qüestions que caldria regular de forma més acurada per les nostres normes. Un petit exemple el trobem quan es signen contractes preparatoris abans de l’obtenció de l’autorització d’inversió estrangera, i per tant abans, abans que constitueixi la societat andorrana que portarà a terme l’adquisició de l’actiu. Caldria una millor interpretació de la fiscalitat d’aquests contractes preparatoris.
Certament l’opció per tal d’incrementar el ritme d’inversió seria possibilitar la inversió directa de societats estrangeres, evidentment amb tots els controls interns que calguin, sense necessitat de crear societats andorranes ad hoc. Això podria incrementar l’atracció de Socimis o Reits per exemple per actius andorrans.
Tot i les opcions de millora apuntades, certament l’interès creixent d’inversors estrangers per actius immobiliaris andorrans és una bona notícia i demostra que s’estan fent bé les coses. Sovint els fruits d’una nova política, en aquest cas l’obertura a la inversió estrangera, no són ràpids. Els inversors necessiten conèixer el mercat, veure l’estabilitat del mateix, analitzar les oportunitats i sobretot que no es canviïn les condicions en un termini llarg de temps. En definitiva, seguretat jurídica i econòmica de la seva inversió. Andorra està fent bé les coses en aquest sentit i ara es comença a demostrar.