Jaime Mesas

Aquesta setmana volem compartir amb els lectors la Consulta Vinculant número CV0315-2024 del Departament de Tributs i de Fronteres (en endavant, DTF), del 25 de juny del 2024, en relació amb el fet generador, la determinació de la base de tributació i l’aplicació de les disposicions transitòries previstes a la normativa.

La consultant és una societat andorrana el capital de la qual és propietat única, a través d’una altra entitat andorrana, d’una persona física resident al Principat d’Andorra. Aquesta persona física haurà residit de manera continuada, a l’inici de l’any 2025, tres anys al país.

L’activitat empresarial de la societat és la promoció immobiliària. Actualment, està treballant per desenvolupar una promoció immobiliària sobre un terreny situat al Principat d’Andorra. Abans del 5 de setembre de 2023 va signar un contracte amb el propietari del terreny per adquirir l’esmentada finca abans de finalitzar l’any 2024 i va fer el corresponent pagament de la reserva mitjançant transferència bancària en el mateix moment. D’altra banda, la sol·licitud de la llicència administrativa necessària per dur a terme la promoció immobiliària va ser presentada a nom del propietari del terreny o d’una societat que té el mateix propietari (directa o indirectament) que la consultant.

Per poder dur a terme la promoció immobiliària serà necessari recórrer al mercat per obtenir fons suficients, mitjançant el finançament ofert per entitats bancàries degudament autoritzades a operar al Principat d’Andorra com per societats estrangers.

En aquest sentit, complementàriament al finançament bancari, obtindrà un préstec participatiu per part d’una societat estrangera o d’una societat andorrana controlada en la seva totalitat per persones no residents en el Principat d’Andorra.

Així mateix, es preveu que en el moment de màxim endeutament per l’execució de la promoció immobiliària el préstec provinent d’estrangers, entès com a provinent d’una societat estrangera o d’una societat andorrana controlada totalment per persones no residents en el Principat d’Andorra, pot representar més del 5 per 100 de la totalitat del finançament total de la societat.

La consultant preveu fer la declaració d’obra nova d’aquesta promoció l’any 2026.

Tot tenint en compte que en el moment de la declaració d’obra nova de la nova promoció, el propietari últim de la consultant haurà residit al Principat d’Andorra de manera continuada un període superior a tres anys, es prega a l’Administració que es pronunciï expressament sobre les qüestions següents:

(i) Que confirmi que, a conseqüència del finançament estranger, la promoció immobiliària exposada en la descripció dels fets d’aquesta consulta constituirà un fet generador de l’impost sobre la inversió estrangera immobiliària al Principat d’Andorra.

(ii) Verifiqui que, efectivament, l’únic obligat tributari de l’impost sobre la inversió estrangera immobiliària al Principat d’Andorra serà la pròpia entitat que desenvoluparà la promoció immobiliària de referència. En cas contrari, se sol·licita que l’Administració identifiqui els obligats tributaris i els fets generadors d’aquest tribut en l’operació de referència.

(iii) Defineixi i confirmi el criteri de la consultant en relació a la fórmula exposada per determinar el percentatge de finançament estranger en la promoció de referència a efectes de la possible tributació en l’impost sobre la inversió estrangera immobiliària al Principat d’Andorra. Especialment, en relació a la determinació del percentatge de finançament estranger, faci menció al fet que s’ha de tenir en consideració per la totalitat del finançament rebut aquell finançament que prové d’entitats degudament autoritzades a operar pel sistema financer andorrà. Tot tenint en compte que la consultant considera que el moment de determinar-ho coincideix amb la declaració d’obra nova.

En cas contrari, es demana a l’Administració que exposi detalladament quin és el seu criteri en relació a la fórmula per determinar el percentatge de finançament estranger. Aquesta resposta, en opinió de la consultant, també hauria d’aclarir la qüestió cabdal d’en quin moment s’haurà d’aplicar l’esmentada fórmula per determinar el percentatge de finançament estranger: en el moment de meritació de l’impost o en un altre diferent.

(iv) Reconegui el dret de l’entitat consultant d’adquirir el terreny de referència sense que aquest estigui subjecte a l’impost sobre la inversió estrangera immobiliària al Principat d’Andorra.

(v) Que exposi el seu criteri en relació a l’aplicabilitat de la disposició transitòria segona de la Llei de l’impost, en el cas que el mateix propietari del terreny o una entitat propietat (directa o indirectament) del mateix propietari de l’entitat consultant, seguint indicacions de la consultant, hagués presentat la sol·licitud d’obres o d’edificació de l’immoble amb anterioritat al 5 de setembre.

En relació amb la primera i la segona qüestió, sobre la possibilitat que la societat consultant esdevingui obligat tributari i es produeixi el fet generador de l’impost sobre la inversió estrangera, la Llei 3/2024, de l’1 de febrer, de l’impost sobre la inversió estrangera immobiliària al Principat d’Andorra: considerant que la societat consultant fa una promoció immobiliària en territori andorrà i que estarà finançada parcialment per entitats no residents a Andorra, en el cas exposat es produeix el fet generador de l’impost i l’obligat tributari de l’impost és la mateixa entitat consultant.

Pel que fa a la tercera qüestió, sobre la meritació de l’impost i la determinació de la base de tributació, la Llei, als articles 6.2 i 7.2,  la base de tributació estarà constituïda per l’import del finançament aliè que provingui de persones mencionades als apartats a, b, c i d de l’article 5. 

Aquest import resultarà de la proporció existent entre el finançament concedit per aquestes persones i la totalitat del finançament (propi/aliè). Per al càlcul del quocient del finançament aliè, s’entendran com a fons propis els fons generats internament per l’empresa, ja sigui per les aportacions dels socis o per les reserves, entre altres elements que formin part del seu patrimoni net. No tindran aquesta consideració els pagaments a compte efectuats pels futurs compradors. Tenint en compte que en el cas de promocions immobiliàries de noves edificacions l’impost es merita en el moment de formalitzar la declaració d’obra nova, la base de tributació es determinarà considerant el percentatge de finançament estranger que esdevingui en aquest moment. No obstant això, amb anterioritat s’haurà de realitzar la corresponent declaració del pagament a compte en el lloc i forma previstos a la norma, aquest pagament a compte es calcularà aplicant el tipus de gravamen que correspongui sobre l’import de la inversió estrangera declarat en la sol·licitud presentada prop del ministeri encarregat de l’economia.

En relació amb la quarta qüestió, respecte a la subjecció o no a l’impost de l’adquisició del terreny sobre el qual es desenvoluparà la promoció immobiliària i en la mesura que la consultant pugui acreditar de forma fefaent que existeix un acord per a la compra d’aquest terreny i que el pagament s’ha efectuat amb anterioritat al 5 de setembre del 2023, l’adquisició del terreny no estarà subjecta a l’impost.

Per finalitzar, cal tractar la cinquena i darrera qüestió, quan la sol·licitud de la llicència l’hagi efectuat una persona diferent a l’obligat tributari, no es podrà aplicar la no subjecció prevista en la disposició transitòria segona de la Llei 3/2024, de l’1 de febrer, de l’impost sobre la inversió estrangera immobiliària al Principat d’Andorra.