Claudi Rossell i Piedrafita Doctor en Dret i professor associat de Dret Internacional Privat

Les tensions al mercat immobiliari, en especial l’accés a l’habitatge, han esdevingut un tema de debat força estès i acre a les economies més avançades. Les notícies ens parlen, de fet, d’un greu daltabaix descrit habitualment amb termes bèl·lics: tensió, crisi, drama, emergència,etc. És a dir, el context que més afavoreix proposar solucions pretesament fàcils, ràpides i, tot sovint, massa sovint, contraproduents. Entre aquestes solucions felices en destaca una en especial: prohibir la compra d’immobles per no residents. Exemples prou propers no hi manquen. Aquest fou el cas de les mesures que els governs balear i valencià, a principis d’any, van començar a estudiar en la creença que les segones residències disminuïen l’oferta dirigida als residents i incrementaven els preus de mercat. Malauradament, no es tracta d’iniciatives aïllades. Països com el Canadà les han adoptat ben recentment, però altres han decidit seguir el camí contrari, com ha succeït a Tailàndia. En aquest darrer cas, la reforma que amplia les opcions d’inversió immobiliària a l’abast dels estrangers ha tingut ben en compte la necessitat d’atreure capitals de l’exterior per internacionalitzar l’economia. El temps dirà quina és la política més escaient segons les característiques de cada economia, però no sempre serà fàcil corregir el rumb. I, en qualsevol cas, les decisions que s’adoptin tindran efectes a nivell internacional.

Les propostes balears i valencianes van enfrontar-se ben aviat amb el rebuig de la Comissió Europea, a qui li correspon vetllar per la lliure circulació de capitals dintre de la Unió Europea (UE). Per a resumir, les inversions immobiliàries es consideren moviments de capital i les emparen les quatre llibertats fonamentals de la UE. Les pràctiques discriminatòries que limitin l’exercici d’aquesta llibertat no seran admissibles, tret que estiguin emparades en alguna de les excepcions de l’article 65 del Tractat de Funcionament de la Unió Europea. En el mercat immobiliari, això exigirà acreditar generalment que es persegueixin raons d’ordre públic, de seguretat nacional o d’interès general. A més caldrà que aquestes restriccions siguin proporcionades, és a dir, prou escaients per atansar els resultats pretesos i sense que resultin directament o indirectament discriminatòries. La simple prohibició de comprar immobles als no residents no compleix aquest règim segons el parer de la Comissió Europea. Altrament també poden incloure’s restriccions en els tractats internacionals de la UE que afectin a les inversions estrangeres, sempre que el procés negociador ho permeti. Dintre de la UE existeixen restriccions d’aquesta darrera mena, on destaquem: el Protocol 32 al Tractat de la Unió Europea (que permet a Dinamarca mantenir les restriccions a l’adquisició de segones residències per no-nacionals), el Protocol 6 a l’Acta d’Accessió de Malta del 2003 (que permet a Malta restringir l’adquisició de segones residències per no-residents) i el Protocol 2 a l’Acta d’Accessió de Finlàndia de 1994 (que introdueix restriccions relatives a les illes Åland, també en matèria d’habitatge).

Quines excepcions serien admissibles a la UE per a promoure l’habitatge i l’economia d’alt valor afegit? Doncs bé, tenim un cas prou proper: la llei 9/2018 del territori i del paisatge de la província de Bolzano, què entrà en vigor el passat 2020. En aquest cas, la Comissió Europea va considerar legítimes les finalitats perseguides: fixar la població agrícola al territori, desenvolupar l’habitatge social, evitar la disminució de la població a la província i afavorir alternatives al negoci turístic. Per assegurar la proporcionalitat, va ser necessari garantir que les restriccions introduïdes fossin clarament finalistes i distribuir equitativament les càrregues resultants. En primer lloc, no quedaven afectades les segones residències ja existents i, a més, es permetia la seva ampliació. En segon lloc, es creava una reserva de sòl a futur clarament adreçada a afavorir als residents necessitats d’ajut i no a tots els residents en general. Per això calia acreditar l’estat de necessitat dels beneficiaris, impedir els canvis de residència oportunistes exigint-los haver estat empadronats al llarg dels darrers cinc anys o tenir un lloc de treball per compte aliè dintre de la província, limitar la reserva a habitatges socials força bàsics, exigir que s’ocupessin els habitatges sense quedar buits per massa temps i no destinar-los a activitats turístiques, entre altres restriccions. En tercer lloc, s’incentivaven usos diferents del turístic, com les cases-hotel, per a persones en situacions especials per treballadors desplaçats, estudiants, jubilats o discapacitats. O les ampliacions de negocis establerts a la província o per a destins diferents del turístic. En quart lloc, es prenien mesures coadjuvants que afectaven a qualsevol persona, en especial als residents, com les limitacions al lloguer turístic. Finalment, es dedicava a habitatge per a residents una reserva del 60% del nou volum d’edificabilitat que resultés d’actes de planejament urbanístic o de canvis d’usos urbanístics, tret dels llocs amb més d’un 10% de segones residències, on la reserva a favor dels residents necessitats passava a ser del 100%.

I quina seria la posició de la UE en futurs acords econòmics internacionals que afectin al lliure moviment de capitals? Doncs bé, el Consell de la UE la va donar a conèixer el 20 de febrer de 2020 en publicar el document de treball de la Comissió sobre moviment de capitals i llibertat de pagaments. En essència, la UE declara que procurarà protegir les inversions a l’estranger sobre els principis de no discriminació, tracte just i equitatiu, la prohibició d’expropiació sense compensació i el lliure moviment de fons, al servei dels quals s’escarrassarà a introduir mecanismes de resolució de disputes. Ara bé, la UE també manifesta que permetrà excepcions, basades en l’ordre públic, la seguretat nacional i l’interès comú. És a dir, excepcions com les ja aplicades al si de la UE. Per tant, difícilment la UE permetrà que els convenis amb tercers Estats emparin restriccions a la lliure circulació de capitals als residents de la UE discriminatòries. Tret, òbviament que es basin en motius acceptables i que les mesures adoptades siguin proporcionades. O dit d’una altra manera, difícilment les mesures en qüestió podrien recaure en un sacrifici a càrrec dels no residents exclusivament, mentre els residents no pateixen noves càrregues. Ni tampoc no es podria justificar que es beneficiï a tots els residents, amb independència de la seva situació personal o econòmica, si el que es pretén es facilitar l’accés a l’habitatge. Tinguem en compte, a més, que la UE considera que la fiscalitat també pot ser una font indirecta de discriminació, la qual cosa exigirà una cura especial a l’hora d’estructurar la fiscalitat de l’Estat tercer. Tampoc no serà molt realista esperar que la UE accepti excepcions, en forma de reserva als tractats comercials, en favor dels residents de l’Estat tercer, mentre al mateix temps se’ls obre sense reserves la facultat d’invertir a la UE, tret que existeixin raons molt poderoses.

Atesos els arguments anteriors, entenem que els Estats que negociïn tractats de comerç amb la UE, per exemple el Principat d’Andorra en el cas de l’acord d’associació, farien bé en basar les seves polítiques d’habitatge i urbanisme en fonaments que puguin ser fàcilment compartits amb els Estats de la UE. Amb tota seguretat, les autoritats andorranes ja estan avaluant les passes que permetin, també en aquesta matèria, promoure l’aproximació a la UE i així desenvolupar una economia del coneixement que aporti major valor afegit al Principat.