Consultori fiscal
Aquesta setmana volem compartir amb els lectors la Consulta Vinculant número CV0286-2023 del Departament de Tributs i de Fronteres (en endavant, DTF), del 28 de juny del 2023, en relació amb la tributació derivada de la transmissió d’un bé immoble per efectuar una promoció immobiliària.
El Consultant és propietari de tres parcel·les de terreny. D’altra banda, la societat B és una societat andorrana, que té per objecte social la gestió i administració del seu patrimoni propi, integrat pel patrimoni personal provinent dels seus socis.
A l’any 2019 el Consultant i la societat B varen signar un conveni pel qual aquesta darrera efectuaria una promoció immobiliària, sobre les parcel·les esmentades que esdevindrien propietat d’aquesta darrera.
A tal efecte, al 2019, el Consultant, en tant que propietari de les parcel·les on s’havia d’efectuar la promoció immobiliària projectada i per ordre i compte de la promotora societat B, va presentar la sol·licitud llicència d’obres al Comú, que fou atorgada mitjançant resolució al 2019. La llicència urbanística fou atorgada inicialment a nom del Consultant, si bé s’ha procedit a regularitzar la seva titularitat a favor de la societat B, promotora del conjunt residencial, per resolució del Comú del 2023. D’altra banda, la societat B va sol·licitar finançament bancari per a portar a terme la citada promoció immobiliària.
La societat B està realitzant la citada promoció, la construcció de la qual ha encarregat a la societat E, i satisfà, al seu exclusiu càrrec, totes les despeses i honoraris que se’n deriven. La societat B és també qui atorga els contractes de promesa de compravenda de les unitats immobiliàries que conformen el citat projecte immobiliari, amb els promitents compradors.
Fins a la data, i tot i que l’estructura d’un dels dos edificis que conformaran la promoció ja està bastida i s’hi estan realitzant els interiors, encara no s’ha procedit a formalitzar la transmissió de les parcel·les de constant referència a la societat B.
Finalment, el Consultant ha d’atorgar escriptura de compravenda de les tres parcel·les descrites en l’apartat 1.1 dels antecedents, a favor de la societat B.
Conseqüentment, l’escriptura de compravenda s’haurà efectuar dels béns immoble considerats en la seva integritat, és a dir, les tres parcel·les i l’obra en construcció, sense perjudici del dret de crèdit que ostenta la societat B envers el Consultant atès que, com s’ha exposat en els antecedents, és la quina està efectuant la promoció immobiliària i ha assumit íntegrament tots els costos derivats de la mateixa.
El Consultant també ha avaluat la possibilitat d’efectuar la transmissió dels béns mitjançant una aportació no dinerària a la societat B, amb ampliació de capital i subscripció de les accions per part del Consultant. En aquest cas, es faria una aportació no dinerària del Consultant, d’un import equivalent al valor de mercat de les tres parcel·les i la construcció bastida al damunt, i l’ampliació de capital de la societat B s’efectuaria únicament per l’import equivalent al valor de mercat de les parcel·les. La resta de l’import aportat, és a dir el valor de la construcció, s’aplicaria a cancel·lar el dret de crèdit que ostenta la societat B envers el Consultant, derivat d’haver efectuat la promoció de les referides parcel·les i haver pagat a les seves costes les despeses i honoraris derivats de la construcció.
D’acord amb els antecedents de fet i a les consideracions de dret que han estat exposades, es sol·licita sobre la tributació directa i indirecta associada a les operacions.
En aquest sentit, en relació amb la subjecció o no a l’Impost General Indirecte de les transmissions de les parcel·les i de l’edificació que efectuarà el consultant a la societat, per determinar si la transmissió dels terrenys i de l’edificació que efectuarà el consultant a la societat estan o no subjectes a l’impost, s’ha de valorar si aquestes transmissions s’efectuen en el marc de la pròpia activitat econòmica del consultant. Segons es desprèn de la informació proporcionada, el consultant té la consideració d’empresari o professional a l’efecte de l’impost general indirecte per l’activitat desenvolupada com a administrador d’una societat. Així mateix, segons la documentació aportada i els diferents pactes i clàusules previstes entre les parts que es desprenen de la mateixa documentació, l’activitat de promoció immobiliària la desenvolupa la societat. Tenint en compte aquesta informació, tot i que el consultant té la consideració d’empresari a l’efecte de l’impost, atès que els béns immobles no estan afectes a l’activitat empresarial del mateix consultant les transmissions d’aquests béns immobles no estaran subjectes a l’impost general indirecte. Per tant, considerant que la transmissió dels terrenys i de l’edificació no la duu a terme un empresari o professional en el marc de la seva activitat empresarial o professional, aquestes transmissions estaran subjectes a l’impost sobre transmissions patrimonials immobiliàries. Aquest criteri serà aplicable tant si el consultant efectua la venda d’aquests immobles com si fa un aportació no dinerària i rep accions en contraprestació.
En relació a la qualificació de la renda derivada dels immobles, tenint en compte que la promoció immobiliària l’efectua la societat i no el consultant com a persona física, els béns immobles objecte de la transmissió no estan afectes a l’activitat econòmica del consultant.
Consegüentment, la plusvàlua resultant d’aquestes operacions està subjecta a l’impost sobre les plusvàlues en les transmissions patrimonials immobiliàries i les rendes procedents d’aquestes operacions tindran la consideració de guanys de capital no subjectes a l’impost sobre la renda de les persones físiques. Aquest criteri serà aplicable tant si el consultant efectua la venda d’aquests terrenys com si fa una aportació no dinerària i rep accions en contraprestació.