CONTINGUT PUBLICITARI

PRIMERA PART

Aquest any Andorra ha aprovat la Llei 3/2024 de l’impost sobre la inversió estrangera immobiliària. Parlem amb Pere Augé Jr., director de l’empresa «Augé Real Estate», sobre quins canvis ha comportat aquesta llei i les seves possibles conseqüències.

—De què parla la Llei 3/2024 de l’impost sobre la inversió estrangera immobiliària? Com es relaciona amb el Decret 76/2024 del Reglament de l’impost sobre la inversió estrangera immobiliària?
—La Llei 3/2024, amb la finalitat de combatre el problema actual de la manca d’habitatge de lloguer i l’increment de preu del mateix tensat per l’increment de la demanda per part d’inversors estrangers, ha introduït un  gravamen a la inversió estrangera en béns immobles per a l’adquisició directa o indirecta dels mateixos per a no residents i per a residents que no arribin a tres anys de residència a Andorra. El gravamen s’esglaona des del 3% quan es tracta d’un immoble, passant per un 5% de dos a cinc immobles, un 8%  de sis a nou immobles, i fins al 10% de 10 unitats adquirides d’ara endavant i en el cas de promocions urbanístiques. El text legal inclou algunes exempcions i sobretot una bonificació del 90%, sempre que els béns adquirits es destinin al lloguer per esdevenir habitatge habitual. El Decret 76/2024 és el reglament que estableix les normes de gestió, execució i liquidació del nou impost, així com de les exempcions i bonificacions.

—Com afectarà la nova llei a l’afluència d’inversors estrangers a Andorra?
—Com es desprèn de la pròpia naturalesa de la llei, és indubtable que la intenció era crear un fre a la inversió estrangera, incloses les inversions dels residents de menys de tres anys al país com a residents. De fet, tots dos aspectes són polèmics de per si, en especial el segon, el qual considero excessivament dur. S’entén que per, una banda, es demana un compromís de llarga durada als inversors no nacionals - més de tres anys de residència -  abans de poder gaudir d’unes condicions com les dels nacionals o els residents de més de tres anys. Realment, penso que representa un cop molt dur per a la gent que ha apostat per Andorra per viure-hi, canvi que ben segur no ha estat fàcil, des de prendre la decisió de moure’s sol o en família fins al fet d’haver assumit costos, riscos i complicacions que afecten els elements fonamentals de la vida d’una persona. I tot per apostar per Andorra. Es pot percebre com un càstig injust. Tinguem en compte que han vingut amb els seus diners, família i empreses, a invertir, a consumir i a contribuir a l’economia. Hem de castigar a un dels principals grups de població generadors d’economia al país en el moment que vivim?

Per altra banda, hi ha un efecte col·lateral del que potser no se’n parla gaire, que és la inseguretat jurídica que transmet als inversors internacionals. El Govern, amb l’aplicació d’aquesta llei, llença un missatge al món molt descoratjador. A part, en un moment en què el món occidental s’endinsa a poc a poc en una profunda crisi. No era un bon moment per desincentivar la inversió i convidar al capital i als emprenedors que no vinguin a Andorra i escullin altres opcions. Ben segur, existeixen altres mecanismes per regular el preu dels immobles de compra i de lloguer a Andorra.

Paradoxalment, des del moment de la introducció de la nova llei, han caigut moltes operacions tant de compra d’apartaments que anaven al mercat de lloguer, com de noves promocions que podrien introduir nou habitatge al país per contribuir a augmentar l’oferta i ajudar a abaixar el preu d’aquest. De cara al món es consideren mesures d’extrema esquerra, la veritat, molt poc coherents amb l’esperit moderat i conciliador de la política tradicional d’aquest país. Per altra banda, és cert que ja hi havia promotors que estaven amb els projectes a punt d’engegar-se i que han hagut d’assumir un 10% de cost addicional imprevist. Segurament per a futurs projectes s’ho pensaran dues vegades. D’aquesta manera, sembla que Andorra s’està penjant el segell d’‘espai no segur’ i ‘no atractiu’ per a la inversió internacional. En aquest escenari és fàcil preguntar-se com es construiran els centenars de pisos de lloguer i compra que necessita el mercat per cobrir la demanda i estabilitzar preus?

—Com veu les possibles vies de solució del problema d’habitatge a Andorra?
—Com deia, el problema de l’habitatge a Andorra és un problema global. No estem fora de tendència al món. També hi ha problemes col·laterals com la inflació, la pèrdua de poder adquisitiu i la desaparició de la classe mitjana que aquesta està provocant. L’accés a l’habitatge depèn d’aquests factors, independentment de com es gestioni el propi mercat immobiliari local. Això ens col·loca en un escenari en el qual hem d’anar entenent que el model de societat que coneixem està canviant i els hàbits de consum es veuran afectats en gran manera. Al món occidental ja viu una gran part de la població de lloguer. Això no canviarà en cap cas; al contrari, anirà a més. Per tant, és difícil parlar del problema de l’habitatge si no agafem perspectiva i mirem que està passant a la societat, a l’economia i al moment que viu el món en la seva globalitat.

Això no impedeix que hi hagi països que ja fa dècades que tenen una gestió del parc immobiliari excel·lent, i treballen amb una anticipació i visió estratègica excel·lent, ajudant-los així a regular el mercat immobiliari. No és obstacle perquè són països amb economies pròsperes en molts casos, la qual cosa implica que els preus, malgrat tot, no siguin baixos. Normalment en una economia, si els preus immobiliaris són baixos, és una mala senyal. De manera que considerar els preus alts al sector immobiliari com un problema no seria el més assenyat. En tot cas, cal trobar solucions per a tots els estrats de la població.

Per aquest motiu, cal començar a treballar amb solucions imaginatives i entendre que ja no tornarem mai al mercat immobiliari que vàrem conèixer fa 10 o 20 anys enrere. Per incrementar l’oferta d’habitatge al mercat i contribuir a la moderació dels preus cal construir habitatge i mirar d’equiparar en la mesura del possible l’oferta a la demanda. Una forma de fer-ho seria oferir exempcions fiscals i avantatges al promotor d’habitatge a preus assequibles. Avui en dia, per certs fons d’inversió, no és gaire complicat construir centenars o milers d’habitatges si ells en poden treure el rendiment mínim habitual. Sincerament, crec que entre dos i cinc anys es podria crear la solució de l’habitatge que demanà la classe mitjana andorrana. Sense inversió exterior, però, serà complicat.

Addicionalment,  ja hi ha nombrosos casos d’èxit al món al voltant del concepte de les cooperatives d’habitatge. Es tracta d’una manera alternativa d’accedir a l’habitatge a un millor preu. També el món del ‘flexi living’ ja està triomfant a escala mundial. El món de l’habitatge col·lectiu no deixa de créixer arreu. ‘Colivings’ o ‘clubs’ de nòmades digitals o de tercera edat, o les residències d’estudiants, són també solucions del demà i que permetrien alhora buidar pisos que actualment s’ocupen per manca d’alternativa. Les necessitats de les persones i l’economia estan canviant per sempre. Això ens aboca a noves formes de viure que cada dia es fan molt atractives per a més persones. Viure en comunitat, amb tota mena de serveis i grans presentacions, comença a ser una alternativa molt desitjada.

De manera que crec que la solució de la qual es parla no existeix al carrer. No tornarem al que va ser el mercat. Estem en un moment de canvi. S’ha d’entendre, i operadors públics i privats s’han d’organitzar de la millor manera possible per tractar amb cura, estratègia i planificació el moment actual com a tal. Estem en un moment diferent que exigeix solucions diferents.

SEGONA PART

Els principals factors que operen en qualsevol mercat són: demanda, oferta i preu. Els preus immobiliaris no són una excepció. Continuem a parlant amb Pere Augé Jr., director de l’empresa «Augé Real Estate», sobre el desenvolupament del mercat immobiliari d’Andorra, la seva volatilitat i les propietats més atractives del mercat andorrà avui en dia.

—En els sis primers mesos d’aquest any, els preus de l’habitatge a Andorra han augmentat més d’un 3%, i el preu mitjà del m² ha arribat als 5.160 d’euros. Com valora el mercat immobiliari andorrà, tenint en compte aquests indicadors?
—La demanda en aquest període no s’ha vist gaire afectada per l’increment de preus, però sí per la nova normativa. Tot fa pensar que els preus continuaran pujant, perquè aquesta és la inèrcia que es viu al mercat andorrà. Poc es parla de la inflació. Cada cop val menys els diners i la gent té menys capacitat de compra i menys diners a la butxaca. Aquest no és un problema exclusiu del mercat immobiliari, però l’hi afecta directament i de vegades es confon. Els mitjans de comunicació i els polítics no ens parlen amb la claredat necessària d’aquest fenomen de la pèrdua de poder adquisitiu, però entenc que caldria començar a fer pedagogia entre la ciutadania. Vivim en uns temps que pugen a poc a poc els preus de tot, no només dels immobles.
Sí que és veritat que Andorra és un territori amb preus immobiliaris alts. Això no obstant, és perfectament normal a qualsevol espai densament poblat i amb una població creixent amb un cert poder adquisitiu, almenys una part. En realitat és un símptoma de salut de l’economia. Ara bé, és cert que no deixa de sorprendre a alguns inversors estrangers els preus m² d’Andorra, ja que en aquests moments ja són similars als de Barcelona o Dubai, per exemple. En tot cas, i tenint en compte l’intervencionisme del Govern Andorrà, ja el dia d’avui molt inversors han deixat de confiar en el mercat andorrà per anar a buscar altres places amb millors rendiments i millors projeccions.

—Que tan competitiu és en comparació amb els països veïns (França i Espanya)?
—És difícil de comparar-se amb França i amb Espanya, perquè són països amb ciutats amb zones on els preus poden superar els andorrans, però, en canvi, amb grans extensions de territori a preus molt més baixos. Andorra semblaria ser que s’ha posicionat a uns preus al nivell de ciutats europees amb els típics problemes de densitat de població, però que a la vegada generen economia i prosperitat. No estem en cap bombolla ni som un cas aïllat. El que passa és que abans de l’obertura econòmica que ha implementat Andorra des del 2012 l’economia andorrana estava per terra i no anava enlloc. Avui en dia tenim una economia que crec humilment que es podria dir que funciona. Veurem que passa els mesos vinents. No hi ha res previsible a la vista.

—Com està desenvolupat el mercat hipotecari a Andorra?
—Ara per ara hi ha accés al préstec. El tipus es mantenen alts i les famílies s’ho pensen molt abans d’agafar una hipoteca. Es preveu que vagin baixant en les pròximes revisions del BCE i això ajudarà. Ja fa temps, que des de la darrera pujada de tipus malgrat les darreres baixades, no tothom pot aguantar el cost hipotecari. De manera que lentament va entrant habitatge de segona mà el mercat. N’hi ha que van adquirir els préstecs en èpoques d’interessos baixos i ara el dilema és si puc o no puc aguantar. Promotors i inversors continuen utilitzant l’eina del préstec com sempre s’ha fet, tot i que anirà millor a partir de l’any que ve i els següents si es compleixen els pronòstics i es modera la inflació i baixen els tipus a un nivell més competitiu.

—Des del seu punt de vista, quines són les propietats més atractives del mercat andorrà en aquests moments i per què?
—Bona pregunta i no és fàcil de respondre. Pel que fa a l’obra nova els darrers temps s’ha pogut accedir a algun projecte en zones prèmium amb característiques molt bones de construcció i amb promotors i projectes molt sòlids i a preus d’oportunitat sobre planell. Aquest tipus de projectes en cas de finalitzar amb èxit son cavall guanyador i el dia que s’escriptura pots pagar un preu que ja és inferior a com es valora en mercat en aquell moment. El benefici en aquest cas pot ser interessant. En una posició similar entrarien els terrenys que ofereixen bones condicions per a l’autopromoció o per als promotors immobiliaris. El dia d’avui són els tipus de béns que ofereixen millors oportunitats.

—Hi ha maneres d’optimitzar els règims fiscals tant en el marc de la nova llei 3/2024 de l’impost sobre la inversió estrangera immobiliària com en el marc de les normes existents, per exemple, pel que fa a la possibilitat de devolució de l’IGI (4,5%) amb determinades condicions? De quines condicions estem parlant?
—Realment, el que si queda clar que l’únic avantatge real és el de la bonificació del 90% dels habitatges o projectes destinats al lloguer. Per tant, aquí sí que la norma ha aconseguit el seu objectiu. Veurem, però sí que s’estimula o no la inversió amb aquesta motivació.

També és cert que l’operativa de la fiscalitat indirecta permet que, per exemple es pugui recuperar l’IGI si es fa una compra entre subjectes obligats del dit impost un major l’IGI suportat sobre el repercutit permet la compensació o la sol·licitud de devolució.
Addicionalment, he de dir que hi ha una multiplicitat de situacions en què realment fa falta consultar un bon fiscalista especialitzat en l’àrea immobiliària. Per sort, al nostre grup n’hi ha de bons, la qual cosa ens facilita molt la feina als immobiliaris a l’hora de donar el millor assessorament. De fet, a causa d’aquesta especialització alhora assessorem altres immobiliaris que requereixen consells en aquest àmbit.